בתים משותפים – זכויות, חובות ומה שביניהם

במאמר זה נסביר מהו בית משותף, מהו רישום בית משותף ומדוע הוא חשוב, מהו תקנון הבית המשותף, אופן ניהול הבית המשותף, סכסוכים בבית משותף ועוד.

​

​

מהו בית משותף?

בית משותף הוא מבנה המכיל שתי דירות או יותר, אשר נרשם ככזה בלשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו") בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, בפרק ח' – בתים משותפים (סעיפים 52–72).

הייחוד של בית משותף הוא החלוקה לרכוש פרטי (הדירות) ולרכוש משותף (כגון חדר מדרגות, גג, מעלית, קירות חיצוניים, חצר וכיו"ב – לפי סעיף 55 לחוק).

רישום בית משותף – מה נדרש?

​

רישום בית משותף מתבצע בלשכת רישום המקרקעין, וכולל הגשת:

-תשריט אדריכלי מפורט

-תקנון מוסכם (אם קיים)

-בקשה לרישום בהתאם לתקנות המקרקעין (רישום בית משותף)

-לאחר הרישום, כל דירה מקבלת חלקה תת-מספרית נפרדת, ונרשמת כזכות עצמאית.

​

התקנון – המסמך שמסדיר את החיים המשותפים

בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, כל בית משותף כפוף לתקנון. אם לא נרשם תקנון מוסכם – יחול התקנון המצוי שבתקנות.

בין הסוגיות שהתקנון עוסק בהן:

-ניהול ואחזקת הרכוש המשותף.

-סמכויות ועד הבית.

-קבלת החלטות (ברוב רגיל, מיוחד או פה אחד – לפי העניין).

-שימוש ייחודי ברכוש משותף (למשל גג או חניה).

​

ניהול הבית המשותף – ועד או חברת ניהול

בהתאם לסעיף 69 לחוק, נבחרת נציגות הבית (ועד הבית) באסיפה כללית, שתפקידה לנהל את ענייני הרכוש המשותף. באפשרות הדיירים גם לשכור שירותי ניהול חיצוניים, דבר שנעשה שכיח בבניינים חדשים או מגדלים.

​

סכסוכים בבית המשותף – מתי כדאי לערב עורך דין?

המחלוקות הנפוצות הן כדלקמן:

בנייה או שימוש ברכוש משותף ללא היתר

חלוקת חניות או גגות

הטרדות בין שכנים (רעש, עשן, חיות מחמד)

אי תשלום דמי ועד

התנגדות לתוספות בנייה (כגון מעלית)

במקרים אלו ניתן לפנות להמפקחת/המפקח על רישום המקרקעין, שלה/ו סמכות שיפוטית בכל הנוגע לבית משותף (סעיף 72 לחוק המקרקעין). לעיתים נדרש גם פנייה לבית המשפט לעניינים אזרחיים או מנהליים – תלוי בנסיבות.

​

תוספות בנייה, שינויים ושיפוצים – מותר או אסור?

סגירת מרפסת, בניית פרגולה, שיפוץ גג – מחייבים היתר בנייה ולעיתים הסכמה של יתר הדיירים.

התקנת מעלית: לפי תיקון 18 לחוק, ניתן להתקין מעלית גם בהסכמת רוב דיירים מסוים, תוך שמירה על איזון עם זכויות המתנגדים.

שימוש ייחודי ברכוש משותף (למשל גג המשמש רק דירה אחת) דורש הסדרה תקנונית או חוזית.

​

קריאה לפעולה – עו"ד רועי חסון לשירותכם

זקוקים לייעוץ בנושא בית משותף?
מתמודדים עם סכסוך בין שכנים?
רוצים להסדיר שימוש ייחודי בגג או חניה?
מתלבטים אם אפשר לשפץ או להוסיף תוספת בנייה?

פנו אלינו לייעוץ משפטי מקצועי, אמין ונגיש בטלפון: 073-7437552.

 

עמודים נוספים מומלצים לקריאה נוספת:

- ייצוג סכסוכי שכנים.

- ייצוג נציגויות בית משותף.

- רישום בתים משותפים.

- עסקאות מקרקעין.