שירותי ייצוג משפטי לוועדי בתים משותפים – בהתאם לחוק המקרקעין

​​

מבוא

ניהול בית משותף דורש התמודדות עם סוגיות משפטיות מורכבות, החל ממחלוקות בין דיירים, אכיפת תקנון ועד לתביעות בגין חובות או נזקים לרכוש המשותף. עורך דין מומחה לדיני בתים משותפים מסייע לוועדי בתים בניהול תקין של הנכס ובהתמודדות עם בעיות משפטיות בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

​

חוק המקרקעין ותחולתו על בתים משותפים

פרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מסדיר את אופן ההתנהלות של בתים משותפים, כולל זכויות וחובות של הדיירים. להלן מספר סעיפים מרכזיים הרלוונטיים לניהול הבית המשותף:

1. רישום בית משותף (סעיף 52 לחוק המקרקעין)

כל בניין שבו שתי דירות או יותר יכול להירשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. לאחר הרישום, נוצרת הפרדה משפטית בין הדירות הפרטיות לבין הרכוש המשותף.

2. הרכוש המשותף (סעיף 55 לחוק המקרקעין)

הרכוש המשותף כולל כל חלקי הבניין שאינם דירות פרטיות, כגון גגות, חצרות, מקלטים, מעליות, חדרי מדרגות, צנרת ראשית ועוד. האחריות על תחזוקת הרכוש המשותף חלה על כל בעלי הדירות.

3. התקנון של הבית המשותף (סעיף 62 לחוק המקרקעין)

הבית המשותף מתנהל לפי תקנון שנרשם בפנקס הבתים המשותפים או לפי התקנון המצוי בחוק המקרקעין. התקנון מסדיר את הזכויות והחובות של הדיירים, חלוקת ההוצאות, והתנהלות שוטפת.

4. חובת תשלום דמי ועד הבית (סעיף 58 לחוק המקרקעין)

כל בעל דירה מחויב להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף לפי חלקו היחסי. דיירים המסרבים לשלם דמי ועד עלולים להיות חשופים לתביעות מצד הוועד.

5. סמכויות ועד הבית (סעיף 69 לחוק המקרקעין)

הוועד הוא הנציג של בעלי הדירות ובעל סמכות לניהול ענייני הבית המשותף, לרבות גביית דמי ועד, טיפול בתקלות ושיפוצים, וייצוג הבית מול רשויות וגורמים חיצוניים.

6. סכסוכים בין דיירים (סעיף 72 לחוק המקרקעין)

במקרה של מחלוקות בין בעלי דירות בנוגע לניהול הבית המשותף, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים, אשר מוסמך לקבל החלטות מחייבות.

​

ניהול בית משותף זה עסק מורכב

בית משותף כאמור לעיל כולל 2 דירות ומעלה, כלומר יכול להיות גם בניין עם 12 דירות או פרויקט של מאות דירות.

אמנם נאמר "טוב שכן קרוב מאח רחוק" אך סכסוכי שכנים בבית משותף בו יש ריבוי דיירים אינם זרים ולא פעם קיימים חיכוכים ואי נעימויות, כך לדוגמא במקרים של דיירים שאינם משלמים את דמי וועד הבית ו/או משתמשים ברכוש המשותף בניגוד לקבוע בתקנון הבית המשותף ו/או משתמשים בדירה בניגוד לתקנון או לכל הוראה חוקית אחרת ו/או יוצרים מפגעים ליתר בעלי הדירות.

על כן נדרש עורך דין מומחה לבתים משותפים לייצוג מול המפקחת על הבתים המשותפים אשר ישלח מכתבי התראה תחילה לדיירים שאינם ממלאים חובותיהם כלפי יתר הדיירים וככל ואלו אינם מתקנים את ההפרות של מחביבותיהם יגיש תביעה למפקחת על בתים משותפים.

עורך דין  מומחה בתים משותפים יכול לעזור לוועד הבית גם בניהול תקין של הבית המשותף, לרבות רישום תקנון בית משותף או תיקון תקנון בית משותף ונושאים נוספים רבים.

​

חשיבות ייצוג משפטי לוועדי בתים משותפים

עורך דין המייצג ועדי בתים משותפים מסייע ב:

​

✔ גביית חובות דיירים באמצעות הליכים משפטיים.

✔ פתרון סכסוכים בין דיירים בדרכי גישור ובוררות.

✔ ניסוח ועדכון תקנון הבית המשותף בהתאם לצורכי הדיירים.

✔ ניסוח הסכמי ניהול בית משותף.

✔ קיום מו"מ ומכרז לניהול הבית המשותף.

✔ גיבוש נהלים לבית המשותף והרכוש המשותף.

✔ מכתבי התראה לחובות/ או בעניינים אחרים לדיירים או לספקים.

✔ מתן חוות דעת בעניין חובת השתתפות בתשלומים שונים ע"י הדיירים ו/או הוצאות ע"י הוועד.

✔ ייצוג בפני המפקח על הבתים המשותפים ובבתי המשפט.

✔ עריכת הסכמים עם ספקים לבית המשותף.

✔ ליווי בסכסוכי שכנים (ניתן לקרוא בעניין זה חומר רלוונטי נוסף בעמוד הרלוונטי באתר: סכסוכי שכנים בבית משותף).

✔ ליווי בסכסוכים בין נציגויות הבית המשותף לבין חברת הניהול.

✔ ייעוץ משפטי בעסקאות נדל"ן הקשורות לרכוש המשותף.

✔ טיפול בהליכי תמ"א 38 ופינוי-בינוי מול יזמים ורשויות.
 

סיכום

ניהול בית משותף בצורה מקצועית וחוקית מחייב ייעוץ וליווי של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובחוק הבתים המשותפים. באמצעות ייצוג משפטי מקצועי, ניתן להבטיח ניהול תקין, מניעת מחלוקות מיותרות ושמירה על זכויות בעלי הדירות.

📞 לייעוץ משפטי לוועדי בתים משותפים – צרו קשר עם עו"ד רועי חסון: 073-7437552