תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין
במסגרת מערכת היחסים המשפטית בין בעלים משותפים של נכס מקרקעין, מתעוררות לעיתים מחלוקות באשר לאופן ניהול המקרקעין או לשימוש בהם.
כאשר שותפים אינם מצליחים להגיע להסכמות, עומדת בפניהם האפשרות לפנות לבית המשפט באמצעות תביעה לפירוק שיתוף, מדובר בהליך משפטי נפוץ.
מאמר זה יסביר את מהות התביעה, ההליכים המשפטיים הנלווים לה, והשלכותיה.
מהו שיתוף בנכס מקרקעין? 
​
שיתוף בנכס מקרקעין נוצר כאשר יותר מאדם אחד הינו בעל זכות קניינית באותו הנכס, הדבר יכול לקרות במגוון סיטואציות כדלקמן:
​
- מגרש המיועד למספר דירות מגורים.
- רכישת דירה יחד עם בני משפחה או חברים.
- ירושה של נכס מקרקעין ע"י מספר יורשים.
- בני זוג נשואים.
- בני זוג בהליכי גירושים או בתום ההליך שנותרו בעלים ביחד של נכס מקרקעין.
-קרקע חקלאית במושע.
​
בעלים של נכס משותף יכולים לחתום על הסכם שיתוף אשר יסדיר את אופן השימוש והניהול של הנכס, בד"כ הסכם שכזה יכול למנוע "חיכוכים משפטיים עתידיים ואי הבנות".
ניתן לקרוא עוד בעניין של הסכם שיתוף בעמוד הרלוונטי באתר: עורך דין עריכת הסכמי שיתוף במקרקעין.
 
המסגרת הנורמטיבית פירוק שיתוף
החוק המרכזי המסדיר את עניין פירוק השיתוף הוא חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע כי כל שותף בנכס זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, אלא אם הוסכם אחרת.
​
יצוין כי בני זוג המנהלים סכסוך משפטי שעניינו פירוק שיתוף בדירת מגורים, בפני בית המשפט למשפחה,  קיימת סבירות לא מבוטלת לכך כי  בית המשפט למשפחה יטה ככלל לעכב את פירוק השיתוף, וזאת על-מנת לאפשר לבני הזוג להגיע להסדר כולל באופן כולל.
על אף האמור, בנסיבות מסוימות  - בית המשפט יאשר את פירוק השיתוף ובמיוחד במקרים בהם בית המשפט יתרשם כי ההתדיינות עלולה להתארך בשל מורכבותה ועל כן יורה על פירוק שיתוף כבר בהליכים המקדמיים.
 
הסעיפים העיקריים בחוק כוללים:
​​​
הזכות לדרוש פירוק: אין צורך בהסכמת יתר השותפים או בנימוק מיוחד; כל שותף יכול לדרוש את הפירוק.​​
​​
​
הגבלות על פירוק השיתוף:

הגבלת הזכות לפירוק: במקרים חריגים, בהם פירוק השיתוף יפגע בזכויות צדדים שלישיים או בנכס עצמו (למשל, כשמדובר בנכס בעל ערך היסטורי), בית המשפט יכול למנוע את הפירוק. 

 

בית המשפט יכול למנוע הליך של פירוק שיתוף במקרה של בקשה שמוגשת בחוסר תום לב.

 

זכות קדימה במקרקעין משותפים

סוגי זכות הקדימה

החוק מבחין בין זכות שנוצרת בהסכמה לבין זכות שנוצרת באופן אוטומטי ("מכוח הדין"):

• זכות קדימה מכוח הסכם (סעיף 99 לחוק): בעל נכס יכול להחליט שהוא מעניק לאדם אחר זכות קדימה. כדי שהזכות תהיה תקפה כלפי כולם (ולא רק כהתחייבות חוזית), יש לרשום אותה בטאבו.

• זכות קדימה בין יורשים (סעיף 100): כשמדובר במשק חקלאי שעבר בירושה לכמה יורשים, יורש לא יכול למכור את חלקו לזר מבלי להציע אותו קודם ליורשים האחרים (הזכות תקפה למשך שנתיים לאחר מתן צו הירושה).

• זכות קדימה בין בני זוג (סעיף 101): זוהי הזכות הנפוצה ביותר. היא חלה על שלושה סוגי נכסים משותפים:

  1. משק חקלאי.

  2. בית עסק ששני בני הזוג מנהלים יחד.

  3. דירת המגורים של בני הזוג.

 

למה זה חשוב בפירוק שיתוף?

כפי שציינו קודם, זכות הקדימה משמשת כ"מגן". היא מאפשרת לשותף (במיוחד בן זוג) למנוע מצב שבו הוא מוצא את עצמו שותף של אדם זר בדירה שלו. בתביעות פירוק שיתוף, קיומה של זכות קדימה מחייב את בית המשפט לתת עדיפות לרכישה פנימית לפני יציאה למכירה פומבית.

​

נקודות שחשוב להכיר:

• מכירה ללא תמורה (מתנה): זכות קדימה בדרך כלל לא חלה על העברת נכס במתנה, אלא אם נקבע אחרת במפורש. עם זאת, הזכות תמשיך "לרבוץ" על הנכס גם אצל מי שקיבל אותו במתנה.​

​

• הסכם שיתוף: כיום נהוג לרשום זכויות קדימה בתוך "הסכם שיתוף" כדי להסדיר מראש מה קורה אם אחד השותפים נקלע לקשיים כלכליים או רוצה לצאת מהשותפות.

​
דרכי הביצוע להליך פירוק שיתוף
בית המשפט פועל לפי סדר עדיפויות קבוע בחוק כדי להחליט איך לפרק את החבילה:

 

פירוק שיתוף בעין
חלוקה בעין (חלוקה פיזית): זוהי הדרך המועדפת. אם ניתן לפצל את המקרקעין פיזית (למשל מגרש גדול שניתן לחלק לשני מגרשים נפרדים לפי תכנית בניין עיר), בית המשפט יורה על כך.

רישום כבית משותף: אם מדובר בבניין שיש בו כמה דירות, הפירוק ייעשה על ידי רישומו כבית משותף והקצאת דירה לכל שותף.

​

פירוק שיתוף באמצעות מכירה
מכירה וחלוקת הפדיון: אם הנכס לא ניתן לחלוקה (כמו דירת מגורים סטנדרטית), או שחלוקה בעין תגרום "הפסד ניכר" לשותפים, הנכס יימכר (לרוב במכירה פומבית דרך כונס נכסים) והכסף יחולק בין השותפים לפי חלקם היחסי.
 
הליך פירוק שיתוף במקרקעין                      
הגשת תביעת פירוק שיתוף:
 

פניה לשותפים בקרקע
-  פנייה לשותפים האחרים: במקרים רבים, מומלץ לפנות לשותפים האחרים ולשלוח מכתב רשום בניסיון להגיע להסכם פירוק שיתוף או הסכם שיתוף טרם פנייה לערכאות משפטיות.

 

הגשת כתב תביעה
       - הכנת כתב תביעה, אם לא הושגה הסכמה, יש להכין כתב תביעה ולפרט בו:
       - זהות הצדדים.
       - פרטי הנכס.
       - נסיבות השיתוף.
       - הדרישה לפירוק והאופן המועדף (פירוק בעין, מכירה וכו').
       - הגשת התביעה לבית המשפט: לרוב, התביעה מוגשת לבית המשפט לענייני משפחה (במקרה של              בני משפחה) או לבית משפט שלום (במקרים אחרים).

​​​​
       דיון והכרעה: בית המשפט ישקול את טענות הצדדים, ובמקרים רבים ימנה שמאי או כונס נכסים                 לצורך הערכת הנכס והמשך תהליך הפירוק.