מכירת נכס מקרקעין / בית מגורים שמחירו מושפע מזכויות בנייה נוספות

​

במדריך זה, אנוכי, עורך דין רועי חסון, אסקור את נפקות "מכירת בית מגורים שמחירו מושפע מזכויות בניה נוספות אשר לא נוצלו" בראי מס שבח.

​

מכירת דירה או בית צמוד קרקע שמחירם מושפע מזכויות בנייה נוספות שלא נוצלו, מעלה שאלות מורכבות מול רשות המיסים: האם מדובר ב"בית מגורים מזכה"? האם יש פטור מלא או חלקי? האם יש להפריד בין שווי הקרקע הנוספת לבין שווי הבית? בעמוד זה אציג את ההיבטים העיקריים במס שבח ובמס רכישה, ואת הדרך הנכונה לתכנון העסקה ולצמצום סיכונים.

 

השאלות הרלוונטיות לעניין זה:
האם כל התמורה מיוחסת לדירת המגורים/הבית?
האם חלק מהתמורה משקף מכירה נפרדת של זכויות בנייה?
האם ניתן לפצל תכנונית וקניינית את הקרקע מהמבנה?

האם זכויות הבנייה "טפלות" לדירה או זכות נפרדת?

​

שאלות אלו עשויות להשפיע באופן ישיר על שיעור מס השבח אשר ישולם על ידי המוכר , ועל אופן החלת הפטור במכירת דירת מגורים ואף על מס הרכישה שישולם על ידי הרוכש, אנו נסביר בהרחבה במאמר זה את המשמעות של שאלו עלו על הפיצול והחיוב במס.

​

מהן זכויות בנייה וכיצד הן משפיעות על שווי הנכס?

"זכויות בנייה" הן ההיתר התכנוני לבנות שטח נוסף מעל הקיים בפועל, מכוח תוכניות בניין עיר (תב"ע), הקלות או שימושים חורגים. לדוגמה:​

אפשרות להוסיף קומה או להרחיב את הבית הקיים אפשרות לפצל יחידות דיור פוטנציאל עתידי לפרויקט תמ"א 38/פינוי-בינוי, קרקע פנויה באותו מגרש שניתן לבנות עליה בית נוסף במקרים רבים, המחיר שמשלם הרוכש אינו משקף רק את הבית או הדירה הקיימת, אלא גם – ולעיתים בעיקר – את הפוטנציאל העתידי לניצול זכויות הבנייה.

​

השפעת זכויות הבנייה על מס שבח

מבחינת מס שבח, השאלה המהותית היא האם מדובר במכירה אחת "שלמה" – של דירת מגורים/בית עם זכויות נלוות, או מכירה מעורבת – שבה חלק מהתמורה משקף נכס מגורים, וחלק אחר משקף זכות בנייה נפרדת שאינה נהנית מאותן הטבות מס. ההבחנה הזו חשובה במיוחד כאשר מבקשים להחיל פטור או הקלה במכירת דירת מגורים. במקרה והמוכר זכאי לפטור מס שבח בגין מכירת דירת מגורים, אך פטור מס השבח לא יכול על זכויות הבניה, במקרה שכזה יהיה על המוכר לשלם את החלק היחסי של השבח בגין זכויות הבניה בכפל אחוז המס שחל לאורך שנות הבעלות /חזקה בנכס.

​

השפעת זכויות בניה על מס רכישה

ככל ומדובר בדירה יחידה של הרוכש, הרי שככל והעסקה תחולק לבית מגורים וזכויות בניה, המס המוטב בגין הבית לא יחול על זכויות הבניה.

ככל ומדובר ברכישה של  דירה נוספת, לעיתיים הפיצול מוזיל את מס הרכישה, שכן מס הרכישה של דירה נוספת עומד ע ל 8%, וקרקע והמיסוי בגין רכישת מגרש ו/או זכויות בניה עומד על  6%.

​​

המתח בין רשות המיסים לצדדים לעסקה

בעת מכירה של נכס שמחירו מושפע מזכויות בנייה שלא נוצלו ישנו מתח ברור:

המוכר מעוניין לטעון כי מדובר במכירת דירת מגורים אחת, וליהנות מהטבות מס שבח החלות על דירת מגורים. רשות המיסים עשויה לטעון כי חלק מהתמורה כלל אינו עבור "דירת מגורים", אלא עבור זכויות בנייה נפרדות, החייבות במס שבח לפי הכללים החלים על מקרקעין שאינם דירת מגורים מזכה. במקרים מסוימים רשות המיסים תנסה לבצע פיצול התמורה חלק ייוחס לדירה, וחלק יוגדר כתמורה עבור זכויות הבנייה.

​

מה בוחנים בפועל לצורך הפיצול?

בעת בחינת השאלה האם יש מקום לייחס חלק מהתמורה לזכויות בנייה נפרדות, נבחנים בדרך כלל:

היקף הזכויות – האם מדובר בזכויות שוליות (תוספת קטנה), או בזכויות מהותיות (הקמת יחידות נוספות, מגרש נוסף וכו').

הסכם המכר – האם הצדדים הבחינו מפורשות בין תמורה עבור הנכס הבנוי לבין תמורה עבור זכויות בנייה.

מצב תכנוני קונקרטי – האם הזכויות ברמת תיאוריה בלבד, או שמדובר בזכויות ממשיות, קלות יחסית למימוש (תכנית מאושרת, היתר בנייה בתוקף וכו').

חוות דעת שמאית – לעיתים קרובות יידרש שמאי שיקבע מה שווי הנכס ללא זכויות הבנייה ומה שווי הזכויות הנוספות.

​

פיצול זכויות – בית על מגרש דוגמאות

- בית פרטי על מגרש גדול: מצב נפוץ הוא שבו קיים בית פרטי על מגרש גדול, כאשר חלק מהמגרש בנוי ועל חלקו הפנוי ניתן לבנות בית מגורים נוסף.

- בית פרטי אשר תב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה עליו מאפשרת הקמת בניין דירות.

- בית או דירת גן/גג שקיימים לה זכויות בניה נוספות משמעותיות שלא מומשו ומאפשרות הרחבה של הבית באופן נרחב.

​

בית על קרקע הניתנת לפיצול והקמת יחידות דיור נוספות

במצב כזה, לעיתים נכון לבחון האם ניתן לפצל תכנונית וקניינית את הבית לבין חלק מהמגרש / זכויות הבנייה הנוספות (כיחידה עצמאית), כך יהיה ניתן למכור את הבית וזכויות הבניה בנפרד.

​

דרכי פיצול אפשריות

לפני ביצוע העסקה, ניתן לעיתים לבצע:

- פיצול מגרשים ברשות המקומית.

- פרצלציה / תכנית חלוקה חדשה.

- רישום בית משותף והגדרת חלקים נפרדים.

- הסדרי שיתוף בין בעלים המבחינים בין חלקים שונים של המקרקעין לאחר ביצוע פיצול כזה, ניתן לעיתים לזהות שתי עסקאות נפרדות:

- מכירת דירת מגורים / בית מגורים – שייתכן ותהיה זכאית להטבות מס.

- מכירת מגרש / זכויות בנייה נפרדות – שימוסו לפי הכללים החלים על מקרקעין שאינם דירת מגורים.

- מבחינת מס שבח, פיצול כזה עשוי ליצור גמישות תכנונית ומיסויית, ולאפשר תכנון מס נכון יותר.

​

האם זכויות הבנייה "טפלות" לדירה או זכות נפרדת?

אחת השאלות החשובות ביותר היא האם זכויות הבנייה הנוספות:

טפלות לדירת המגורים – כלומר, הן חלק אינטגרלי מהעסקה, או

עצמאיות ונפרדות – כך שניתן לזהות אותן כנכס נפרד.

כאשר מדובר בזכויות טפלות, שבלעדיהן אין משמעות מהותית לפיצול, ניתן לעיתים לטעון כי עדיין מדובר במכירת דירת מגורים אחת, והפטורים/ההקלות יחולו על מלוא התמורה.

לעומת זאת, כאשר מדובר בזכויות נפרדות, במיוחד אם ניתן לנצלן כיחידה עצמאית (למשל, מגרש נוסף לבנייה), רשות המסים תיטה לראות בהן נכס נוסף שיחויב במס שבח רגיל, ללא פטור של דירת מגורים.

​

התוצאה המעשית:

חלק התמורה המיוחס לדירת המגורים – ייבחן לפי הוראות החוק לגבי דירת מגורים מזכה.

חלק התמורה המיוחס לזכויות הבנייה הנפרדות – ימוסה כעסקת מקרקעין רגילה, בשיעורי המס הרגילים.

​

חשיבות התכנון המוקדם – לפני חתימה על ההסכם בדיקה תכנונית ושמאית

לפני חתימה על הסכם מכר בנכס עם זכויות בנייה, מומלץ:

לבדוק את המצב התכנוני – תב"עות תקפות, תוכניות בהכנה, היתרי בנייה, מגבלות תכנון.

להיעזר בשמאי מקרקעין – לצורך קביעת שווי הדירה/הבית בנפרד משווי זכויות הבנייה.

לבחון את הצורך בפיצול – האם כדאי לבצע פיצול מגרש/חלקים קנייניים לפני המכירה, כדי לייצר ודאות מיסויי.

​

ניסוח מדויק של הסכם המכר

הסכם המכר צריך להתייחס, בין היתר, האם התמורה כוללת גם זכויות בנייה נוספות?

האם יש חלוקה פנימית של התמורה בין הבית/דירה לבין זכויות בנייה/מגרש נוסף?

האם למוכר יש אינטרס מובהק להדגיש שמדובר בדירת מגורים אחת, או בקונספציה של שתי עסקאות? 

ניסוח נכון מראש יכול לצמצם משמעותית מחלוקות עתידיות מול רשות המסים.

​

מחלוקות מול רשות המסים – השגות וייצוג

עסקאות בנכסים עם זכויות בנייה או פיצול זכויות הן "קרקע פורייה" למחלוקות בשומת מס שבח.
במקרים כאלה, נדרש לעיתים:

הגשת השגה על שומת מס שבח שהוצאה

הצגת חוות דעת שמאית מקצועית נגדית

ניהול מו"מ מול רשות המסים על אופן ייחוס התמורה

ובמקרה הצורך – ניהול הליכים בפני ועדת ערר או בית משפט

ליווי משפטי שוטף לפני, במהלך ולאחר העסקה יכול למנוע טעויות יקרות ולהקטין את הסיכון להליכים מיותרים.

​

סיכום – מכירת נכס עם זכויות בנייה או פיצול מגרש ובית

מכירת נכס מקרקעין שהמחיר שלו מושפע מזכויות בנייה, או עסקה שבה מפצלים בין מגרש לבין בית, אינה עסקה "פשוטה", עסקה כזאת דורשת מעורך הדין האמון על עריכת הסכם המכר וניהולו להיות בקיא בדיני התכנון והבניה, זיהוי נכון של זכויות הבנייה והפוטנציאל לפיצול תכנון מס מוקדם ומדויק, ניסוח הסכם מכר המותאם להשלכות מס שבח. יצוין כי תכנון נכון בשלב מוקדם יכול לחסוך למוכר סכומי מס משמעותיים, לצמצם מחלוקות עם רשות המסים ולהעניק ודאות גבוהה יותר למוכרים והקונים.

​

ליווי משפטי במכירת נכסים עם זכויות בנייה – משרד עו"ד רועי חסון

משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין, ובפרט בעסקאות שבהן קיימים:

זכויות בנייה נוספות בנכס

פיצול בין מגרש לבין בית/דירה

פוטנציאל לבנייה עתידית (תכנית חדשה, מתאר/מפורטת)

נכסים במתחמים בעלי פוטנציאל לתמ"א 38 או פינוי-בינוי

עסקאות מגרש + בית, קומבינציה ויזמות.

​

נשמח ללוות אתכם משלב בדיקת הנכס והמצב התכנוני, דרך תכנון המס והכנת העסקה ועד ייצוג מול רשות המסים, במידת הצורך, בעניין מס שבח, ניתן לייצור קשר עם משרדנו בטלפון: 073-7437552 או להשאיר הודעה בתיבה בתחתית העמוד ואנו נחזור עליכם בהקדם.

​

לקריאה נוספת עמודים מומלצים באתר שעשויים לעניין אתכם​

- מכירת דירת מגורים.

- רכישת דירת מגורים.

- עסקת מתנה / העברת נכס ללא תמורה (מתנה) בין קרובים.

- עסקת מכר מקרקעין בין קרובי משפחה.

- מס שבח בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

- ייצוג וליווי משפטי בעסקאות קומבינציה.