​מהי פרצלציה ומי זקוק לה?
היא פעולת מדידה ורישום המגדירה גבולות חדשים לקרקע, כך שבסיומה נוצרים מגרשים חדשים עם מספרים גוש/חלקה נפרדים בטאבו. כך שמגרש גדול הופך למספר מגרשים קטנים יותר, כך מתאפשר למספר שותפים במגרש גדול אשר הינם בעלים במושע (יחדיו) להיות בעלים של מגרשים ספציפיים באופן עצמאי.

שני סוגי פרצלציות: פרצלציה רצונית ופרצלציה שאינה רצונית
דגש קיימים שני סוגי פרצלציות, פרצלציה רצונית ופרצלציה שאינה רצונית כדלקמן:

• פרצלציה רצונית – מבוססת על הסכמת הבעלים ויוזמתם, ומתנהלת לרוב בהסכמים ובהבנות ביניהם.

• פרצלציה שאינה רצונית – כפופה לתכנית ולהחלטת הרשות, יכולה להתבצע גם ללא הסכמת כל הבעלים, ולעתים בניגוד לעמדתם, מתוך ראייה תכנונית כוללת.

​

הפרצלציה נחוצה לבעלי קרקעות במצבים הבאים:

1. חלוקת קרקעות משותפות: במקרה של פירוק שיתוף, או רישום נכסי ירושה משותפים בין יורשים שמעוניינים לחלק את הקרקע לחלקות נפרדות.

2. מכירה או פיתוח: בעלי קרקע המעוניינים למכור רק חלק מהנכס, או לנצל זכויות בנייה על חלק אחד מבלי לפגוע באחר.

3. שינויי ייעוד: במסגרת תוכניות בניין עיר (תב"ע) המאפשרות בנייה על קרקע שהייתה חקלאית.

​
מהו תהליך הפרצלציה?
תהליך הפרצלציה אינו הליך אוטומטי ומנוהל על ידי עורך דין המתמחה בהליך זה אל מול הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, ודורש תיאום מלא מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והלשכה הארצית לרישום תשתיות לאומיות ופרצלציות.
 

השלבים המרכזיים כוללים:

• 1. תכנון וביצוע מדידה: מודד מוסמך מכין תוכנית חלוקה מפורטת (טבלת איזון) המגדירה את הגבולות החדשים, דרכי הגישה והשטחים הציבוריים.

• 2. הגשת תוכנית: הגשת הבקשה לרישום פרצלציה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת אישור ראשוני.

• 3. אישור רשויות: הרשויות בוחנות את תוכנית החלוקה בהתאם לתב"ע הקיימת, ובמקרים של איחוד וחלוקה (פרצלציה לא רצונית) – הן קובעות את חלוקת הזכויות. [הוספת עומק מקצועי]

• 4. רישום סופי בטאבו: לאחר קבלת כל האישורים (כולל תשלומי היטל השבחה ככל שנדרש), התוכנית נרשמת בלשכת רישום המקרקעין. רק לאחר הרישום הרשמי, נוצרים המגרשים החדשים כיחידות עצמאיות.

​

היתרונות המרכזיים בביצוע פרצלציה

 

היתרון העיקרי של פרצלציה מקצועית הוא יצירת נכס נדל"ני ברור ובעל ערך גבוה יותר:

• ✅ הגדלת ערך הקרקע: מגרשים קטנים, ייעודיים ורשומים בנפרד נמכרים בדרך כלל במחיר גבוה יותר למ"ר בהשוואה לחלקה גדולה אחת אשר רשומה במושע, שכן לכל בעל מגרש יכול לנהוג מנהג בעלים במגרש הרשום על שמו ולא להידרש להסכמות של בעלים מרובים.

• ✅ הזדמנויות פיתוח: כל מגרש מקבל יחידת זכויות בנייה עצמאית, מה שמאפשר בניית פרויקטים נדל"ניים או ניצול מיטבי של הקרקע.

• ✅ הפחתת בירוקרטיה: חלוקת קרקע שהייתה משותפת למספר רב של בעלים, מפשטת עסקאות עתידיות שכן מעכשיו נדרשת רק הסכמת הבעלים של המגרש הספציפי.

​

מדוע ליווי משפטי הוא קריטי? הימנעות מטעויות יקרות בתהליך הפרצלציה 

 

למרות שהפרצלציה נשמעת כפעולה טכנית, מדובר בתהליך טעון בהיבטים משפטיים וכלכליים מורכבים. טעות אחת בתכנון או ברישום עלולה לעכב את הפרויקט בשנים, או לחשוף את הבעלים לתשלומי מס גבוהים.

עורך דין המתמחה בתכנון ובנייה וברישום מקרקעין יכול לסייע באופן קריטי.

• בדיקות מקדמיות: בדיקת התב"ע, זכויות הבנייה והיעודים של כל חלק בקרקע לפני תחילת התהליך.

• הסכמים בין שותפים: עריכת הסכם שיתוף מקצועי בין בעלי הקרקע, כדי למנוע סכסוכים עתידיים על שימוש ופיתוח. [קישור פנימי משופר]

• ליווי רגולטורי: ייצוג מול הוועדות המקומיות, הטאבו ורמ"י לוודא שהמסמכים מוגשים כנדרש.

• פתרון חסמים: טיפול בבעיות כמו חריגות בנייה, סכסוכים על גבולות, או רישום זכויות לקוי.

​
עורך דין רועי חסון – עורך דין העוסק באופן יום יומי ברישומי פרצלציות

עורך דין רועי חסון, עורך דין מקרקעין המנוסה בהליכי פרצלציה (איחוד וחלוקה) ורישום פרצלציות בלשכת רישום המקרקעין לרבות הליכי איחוד וחלוקה מורכבים, ומספק ליווי אישי וממוקד ללקוחות באזור השרון לרבות נתניה, כפר יונה, פרדסיה, אבן יהודה, קדימה, צורן, רעננה, כפר סבא והרצליה.

אנו מבצעים את כל הבדיקות המקדמיות, מייצגים מול הרשויות, ומבטיחים שהרישום הסופי יתבצע בצורה חוקית, מדויקת ומהירה.

לקראת פרצלציה? אל תתחיל את התהליך ללא ליווי של עורך דין בעל ניסיון בהליכי פרצלציה.

התקשר עכשיו 📞 073-7437552 לשיחת ייעוץ אישית ותכנון אסטרטגי של חלוקת הקרקע שלך.

​
סיכום
פרצלציה היא כלי חשוב בתחום המקרקעין, שמאפשר יצירת מגרשים עם ייעוד ברור לכל מגרש. תהליך זה מספק אפשרויות רבות לפיתוח והשקעה, אך יש לנהל אותו בצורה מקצועית ומדויקת. אם אתם מתכננים לעבור את תהליך הפרצלציה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, על מנת להבטיח שהתהליך יתנהל בצורה חוקית ומסודרת

עמודים נוספים לקריאה נוספת
-רישום נכסי מקרקעין.
-רישום בתים משותפים.
-עריכה ורישום של הסכם שיתוף.
-רישום נכסי ירושה.
-רישום משכנתא.