WhatsApp
עורך דין מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38
מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38 – מיסוי, פטורים והיבטים משפטיים
פרויקט תמ"א 38 (תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) הפכו לאחת מהאפשרויות הפופולריות ביותר לשדרוג ולחיזוק מבנים ישנים ברחבי הארץ או הריסה ובניה. במקביל, מכירת דירות שנעשו במסגרת פרויקטים אלו עשויה לכלול מספר היבטים משפטיים ומסחריים שיש להביא בחשבון.
במאמר זה נעסוק בנושאים העיקריים הקשורים למכירת דירה בפרויקט תמ"א 38, כולל המיסוי הכרוך בכך, הפטורים ממס והיבטים משפטיים חשובים.
מהו פרויקט תמ"א 38?
תמ"א 38 הוא פרויקט שמטרתו לחזק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. בפרויקטים של תמ"א 38 ניתן לבצע חיזוק המבנה עצמו או הריסה ובנייה מחדש של הבניין. אחת מהאפשרויות הקיימות היא הרחבת הדירות הקיימות, תוספת של ממ"דים, מעליות, חניות ושדרוג של המעטפת החיצונית של הבניין. בתמורה לכך, הדיירים מקבלים זכויות בנייה נוספות, כשחלק מהתוספות הללו נמכרות לצדדים שלישיים.
מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38/2 תמ"א 38/1 ופינוי בינוי – מיסוי
מכירת דירה שנעשית במסגרת פרויקט תמ"א 38 / פינוי בינוי, כרוכה לעיתים במיסוי, על אף שהמוכר זכאי לפטור דירה יחידה, ושווי הדירה אינו עולה על תקרת הפטור ממס שבח, על פניו המוכר זכאי לפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק אילו הידרה לא הייתה במסלול של תמ"א 38 או פינוי בינוי.
מיסוי מכירת דירה החתומה על הסכם תמ״א 38/2 / פינוי ־בינוי
במיסוי מכירת דירה שהצטרפה לפרויקט תמ״א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) או לפרויקט פינוי ־ בינוי, יש להבחין בין שלוש תקופות עיקריות שלאחר החתימה על ההסכם עם היזם, שכן בכל אחת מהן עשויה להיות תשובה שונה לשאלה – האם מדובר במכירת “דירת מגורים מזכה” הזכאית לפטור, או במכירת זכות חוזית/זכויות בניה, החייבת במס שבח ככלל.
התקופה הראשונה ממעוד חתימת הסכם התמ"א 38/2 או פינוי בינוי –
לאחר החתימה על ההסכם, כל עוד הבניין קיים והדירה עדיין ראויה למגורים
בשלב זה, הדירה קיימת פיזית וראויה לשימוש למגורים, גם אם כבר נחתם הסכם תמ״א 38/2 או פינוי־בינוי והפרויקט נמצא בתהליך תכנוני/רישויי.
במכירה בשלב זה, ככל שהדירה עומדת בהגדרת “דירת מגורים מזכה” ובתנאי הפטור (דירה יחידה, תקופות החזקה ושימוש וכו'), ניתן בדרך־כלל לראות במכירה כמכירת דירת מגורים מזכה ולהחיל פטור ממס שבח לפי הוראות החוק הרלוונטיות.
עליה וקוץ בה - יחד עם זאת, יש להביא בחשבון כי חלק משווי המכירה כבר משקף “פרמיית השבחה” עקב הצטרפות המקרקעין לפרויקט, ובמקרים מסוימים עלולה להתעורר מחלוקת עם רשות המסים אם וכיצד יש להפריד בין שבח היסטורי לבין רכיב השבחה שמקורו בזכויות הבניה הנוספות, ככל ושווי המכירה מושפע מזכויות הבניה העתידיות, החוק מאפשר לרשות המיסים לחלק מכירת דירה לשני חלקים האחד בגין הדירה והשני בגין זכויות הבניה אשר השפיעו על מחיר הממכר.
התקופה השנייה – לאחר פירוק/הריסת המבנה, כאשר אין דירה בנויה
בשלב זה הבניין נהרס, והבעלים מחזיק למעשה בזכות חוזית או קניינית לקבלת דירה חדשה בפרויקט, ולא בדירת מגורים קיימת. מכירה בשלב זה היא, במהותה, מכירת זכות לקבלת דירה עתידית (זכות חוזית/אובליגטורית או זכות במקרקעין, לפי מבנה ההסכם ורישומי הטאבו).
במצב זה, ברוב המקרים אין עוד “דירת מגורים מזכה” במובן הפורמלי, אלא זכות לדירה. בהתאם לכך, לא ניתן להחיל באופן אוטומטי את הפטורים המיועדים לדירת מגורים, והעסקה תסווג כמכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח, בכפוף לנתוני המקרה (יום רכישה, עלות, שווי התמורה, וכיוצא בזה). בפועל, זהו שלב שבו בעל הזכות עלול למצוא עצמו בחיוב מס מלא או חלקי, ובעיות תזרים, אם לא תכנן את צעדיו מבעוד מועד.
התקופה השלישית – לאחר קבלת הדירה החדשה (מסירה ורישום)
בשלב זה הבעלים מחזיק בדירת מגורים חדשה בפרויקט. מכירה של דירה זו היא מכירה של דירת מגורים לכל דבר ועניין, אך בסיס החישוב של מס השבח מורכב יותר:
יום הרכישה ושווי הרכישה ייגזרו, ככלל, מן הדירה המקורית וממבנה עסקת התמ״א /פינוי ־ בינוי, תוך התחשבות בדחיית המס ובפרמיית זכויות הבניה שנוספו.
הפטור בעתיד (אם יהיה) לא יינתן אוטומטית, אלא ייבחן מחדש לפי מצב בעלי הדירה ביום המכירה – האם זו דירה יחידה, מה משך ההחזקה בדירה, האם נעשה שימוש קודם בפטור וכיו״ב.
במילים אחרות, הפטור שניתן לבעל הדירה המקורית בעסקת התמ״א / פינוי ־ בינוי נועד, לרוב, לנקות את השבח ההיסטורי עד מועד ההתקשרות, אך השבח הגלום בהשבחה ובזכויות הבניה מתגלגל קדימה לדירה החדשה, ועשוי להיות ממוסה בעת מכירתה, אם לא מתקיימים תנאי פטור נוספים באותו מועד.
מכירת דירה לאחר הריסה ובנייה מחדש:
אם הדירה נמכרה לאחר פרויקט של הריסת הבניין ובנייתו מחדש, המוכר עשוי להיות מחויב במס רווח הון אם מדובר ברווח שנוצר מהמכירה של הדירה החדשה. במקרה כזה, יכול להיות שמדובר בעסקה שנחשבת לעסקה במסלול של הכנסה עסקית, ולא כעסקה פרטית, תלוי במאפיינים הספציפיים של העסקה.
מכירת זכויות בנייה:
בפרויקטים של תמ"א 38 יכולים דיירים למכור את זכויות הבנייה שלהם, כלומר את התוספות שבוצעו במבנה (כגון דירות נוספות שנבנו או שטחים משותפים). מכירת זכויות בנייה כזו עשויה להיחשב להכנסה חייבת במס רווח הון.
דגשים חשובים לפני מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38
לפני ביצוע מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38, ישנם מספר דגשים שחשוב לקחת בחשבון:
הסדרת זכויות הבעלות: יש לוודא שכל הדיירים שותפים להסכם התמ"א ושאין מחלוקות בעניין הבעלות על הדירות והזכויות בנוגע לתוספות שנעשו.
הבנת משמעויות המיסוי: לפני מכירת הדירה, יש לבצע ייעוץ עם עורך דין ומומחה מיסוי כדי להבין את כל ההשלכות הפיננסיות והמיסויות של המכירה, וכיצד לנהל את המכירה בצורה שתפחית את חבות המיסים.
הסכמות עם היזמים: אם הדירה נמכרת לאחר שדרוג במסגרת פרויקט תמ"א 38, יש לוודא שהמכירה מתבצעת על פי ההסכמים עם היזם ושהיא לא מפרה את ההסכמים החתומים.
מכירת זכויות בנייה: אם המוכר מוכר את זכויות הבנייה הנוספות שהוקצו לו במסגרת הפרויקט, חשוב לוודא שהמכירה נעשית על פי כל הדרישות המשפטיות ושהתשלום בגין הזכויות נרשם כדין.
סיכום
מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38 היא פעולה שמלווה בהיבטים משפטיים ומיסויים חשובים שיש להביא בחשבון. חשוב להבין את המשמעות המיסויית של מכירת דירה לאחר פרויקט שדרוג או הריסה ובנייה מחדש, ולעבוד עם אנשי מקצוע שמתמחים בתחום כדי להימנע מטעויות. פטורים ממס כגון פטור ממס רווח הון יכולים להקל מאוד על המוכר, אך יש להבין את התנאים והדרישות המלאות של החוק על מנת למנוע תקלות עתידיות.
לייעוץ מקצועי ולקבלת עזרה בתהליך מכירת הדירה בפרויקט תמ"א 38, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והמיסוי.
עורך דין רועי חסון -
המשרד מתמחה במכירת דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי, לקביעת פגישת טרם חתימה של הסכמי מכר ורכישה של דירות בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ניתן לקבוע על ידי יצירת קשר בטלפון
073-7437552.
עמודים נוספים לקריאה נוספת:
- עסקת מתנה / העברה ללא תמורה.
- ייצוג בתמ"א 38 / פינוי בינוי.