​
עסקת מכר דירה או מקרקעין אחרים בין בני משפחה – מדריך משפטי למכירת דירה או נכס מקרקעין בתוך המשפחה
מהי עסקת מכר דירה או מקרקעין אחרים בין בני משפחה?
מכירת דירה או נכס מקרקעין בין בני משפחה היא תופעה נפוצה בשוק הנדל"ן בישראל.
לעיתים העסקה נעשית משום שהצדדים מכירים היטב את הנכס, סומכים זה על זה, וחוסכים בעלויות תיווך ועלויות נלוות אחרות.
​
במקרים אחרים, בעלי הנכס והרוכש מעוניינים להשאיר את הנכס בתוך המשפחה – מתוך הערכה שמדובר בנכס ייחודי או נדיר, שקשה למצוא לו חלופה בשוק, אך לצד זאת למוכר קיים צורך ממשי בתמורה כספית, ועל כן הוא בוחר למכור את הנכס לקרוב משפחה.
​
חשוב להבהיר:
עסקת מכר מקרקעין בין בני משפחה איננה עסקה פשוטה, ולעיתים היא אף מורכבת יותר מעסקה בין זרים.
למען הסר ספק – מאמר זה עוסק ב־מכירת נכס בתמורה מלאה בין בני משפחה, ולא בעסקאות מתנה או העברה ללא תמורה.
​
מניעת סכסוכים במשפחה, למה חשוב להסדיר את העסקה בכתב?
עסקת מכר בתוך המשפחה נולדת בדרך כלל מתוך אמון, רצון לעזור ושיתוף פעולה, ולכן יש נטייה לוותר על פורמליות.
דווקא בגלל זה, חלק גדול מהסכסוכים המשפחתיים במקרקעין מתחיל מעסקאות "משפחתיות" שלא הוסדרו כראוי.
 
כדי לצמצם סכסוכים עתידיים חשוב:
לעגן בכתב ובאופן ברור מה נמכר, מה המחיר, מהם תנאי התשלום ומועדי התשלום.
לציין האם המחיר משקף שווי שוק מלא, או שיש בו הטבה / אלמנט מתנה (מלאה או חלקית).
במידת הצורך – לערוך מסמכים משלימים בין אחים / יורשים, כדי להסדיר ציפיות והסכמות עתידיות.
עיגון ברור של ההסכמות כבר עכשיו, יכול למנוע מחלוקות כואבות בעתיד – בין אחים, בני זוג, יורשים וקרובי משפחה אחרים.
​
מחיר העסקה בעסקת מכר בין קרובי משפחה, "מכר" או "מתנה במסווה"?
אחד הנושאים הרגישים בעסקאות בין בני משפחה הוא גובה התמורה. כאשר מחיר המכירה נמוך באופן משמעותי משווי השוק, רשויות המס עשויות לטעון כי לא מדובר בעסקת מכר רגילה, אלא בעסקת מתנה (מלאה או חלקית), או בעסקה מלאכותית.

דבר זה עלול לגרום לחיובים והחלטות מיסוי כדלקמן:
חיובי מס שונים מהצפוי (מס רכישה, מס שבח וכד');
בחינה מחודשת של פטורים ושל סטטוס "דירה יחידה";
טענות מצד בני משפחה אחרים (למשל יורשים) כי אחד מבני המשפחה קיבל "מתנה במסווה של מכר".

לכן, בעסקאות בין בני משפחה, חשוב לבחון:
האם נכון לקבוע שווי שוק מלא לעסקה;
האם ראוי להצהיר באופן גלוי על שילוב של מכר ומתנה;
האם יש צורך בחוות דעת שמאית שתתמוך בעמדת הצדדים מול רשות המסים;
מה יהיו ההשלכות על יתר בני המשפחה כיום ובעתיד.
מיסוי בעסקת מכירת דירה בין בני משפחה
עסקת מכר בין בני משפחה ממוסה כמו כל עסקת מקרקעין אחרת.
עצם העובדה שהרוכש והמוכר הם קרובי משפחה אינה מקנה באופן אוטומטי:
פטור ממס שבח, או
מס רכישה מופחת.
הטבות מס קיימות במקרים מסוימים של עסקאות מתנה / העברה ללא תמורה בין קרובים – אך לא בעסקת מכר רגילה בתמורה.

בעסקת מכר בין בני משפחה יש לבחון:
מס שבח למוכר – האם עומדים בתנאי פטור או הקלה, האם מדובר בדירת מגורים מזכה, מה שיעור השבח החייב.
מס רכישה לקונה – האם זו דירה יחידה או דירה נוספת, האם קיימות דירות נוספות בתא המשפחתי, מהן מדרגות המס החלות.
השפעות עתידיות – כיצד העסקה תשפיע על עסקאות עתידיות של בני המשפחה (למשל מכירת דירת מגורים יחידה בעתיד).
בשל ההשלכות רחבות הטווח, חשוב לבצע תכנון מס מוקדם בעסקה בין בני משפחה, ולא להסתפק בהנחות.
 
הסכם מכר מקרקעין בין בני משפחה
למרות הקרבה המשפחתית, מדובר בעסקת מקרקעין משפטית מחייבת לכל דבר.
לכן, יש חשיבות רבה ל־:
ניסוח הסכם מכר מקרקעין מקצועי ומדויק, המגן על האינטרסים של כל אחד מהצדדים;
דיווח העסקה לרשות המסים במועדים שנקבעו בחוק;
השלמת רישום הזכויות בטאבו (או במרשם רלוונטי אחר – רמ"י, חברות משכנות וכו').
הסתמכות על "הבנות בעל פה" או על מסמכים חלקיים מתוך תחושת "משפחה לא תתבע" – עלולה להתברר כטעות יקרה, במיוחד במצבים כגון גירושין, פטירה או סכסוכים בין אחים.
​
משכנתא בעסקת מכר בין בני משפחה
במקרים רבים, לצורך השלמת התמורה, הרוכשים נעזרים ב־משכנתא.
כאן נכנס היבט ייחודי לעסקאות בין קרובי משפחה:
ברוב המקרים, הבנקים למשכנתאות אינם מסתפקים בהערת אזהרה בלבד לטובתם, אלא דורשים כי:
הזכויות במקרקעין יירשמו קודם על שם הקונים, ורק לאחר מכן תירשם המשכנתא לטובת הבנק.
המשמעות היא שלעיתים המוכר נדרש להסכים להעברת הזכויות על שם הקונה לפני תשלום מלוא התמורה, דבר שאינו מקובל בעסקאות רגילות בין זרים, בנוסף, עוד לפני קבלת המשכנתא, נדרשים אישורי מס שבח ומס רכישה, ותשלום המסים החלים על העסקה ככל וחלים.
כמו כן יש להמציא אישורי העברת זכויות מרשות מקומית, רמ"י או כל גוף רלוונטי אחר.
הוכחה לבנק כי מדובר בעסקה אמיתית ולא בפיקציה לצורך קבלת הלוואה בתנאים טובים.
הבנקים מקשיחים את עמדתם בעסקאות בין בני משפחה, כדי לוודא שמדובר בעסקת מכר אמיתית ולא "פיקציה" לצרכי משכנתא בלבד.
 
קטינים בעסקת מכר מקרקעין בין בני משפחה
לעיתים בעסקאות מכר בתוך המשפחה מעורבים גם קטינים, למשל:
הורים המעבירים חלק מהזכויות על שם הילדים.
אח הרוכש דירה ומשלב את ילדיו ברישום.
שילוב של מכר חלקי ומתנה חלקית לקטינים.
במצבים אלה יש לבדוק:
האם הפעולה בנכס הקשור בקטין דורשת אישור בית המשפט לענייני משפחה.
כיצד תראה העסקה בעיני רשות המסים – כחלק מתא משפחתי או כעסקה נפרדת.
האם רישום על שם הקטין ישפיע בעתיד על פטורי מס שבח והטבות בדירת מגורים ראשונה כאשר הקטין יגדל.
כאשר מעורבים קטינים, נדרש ליווי של עורך דין הבקיא גם בדיני כשרות ואפוטרופסות, ולא רק במקרקעין.
​
סיכום – ליווי משפטי בעסקת מקרקעין בין בני משפחה
עסקת מכירה של דירה או נכס מקרקעין בין בני משפחה היא עסקה מורכבת, הכוללת:
​
היבטי מס שבח ומס רכישה.
שיקולי משכנתא ובטוחות מול הבנק.
השלכות על יחסי משפחה, ירושה וחלוקת נכסים.
לעיתים גם מעורבות קטינים והצורך באישור בית המשפט.
​
לא מומלץ, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי, לבצע עסקה כזו ללא:
הסכם מכר מנוסח כראוי.
בדיקת מיסוי ותכנון מראש.
התאמת ההסכמות לדרישות הבנקים.
בחינה של ההשלכות המשפחתיות והעתידיות.
​
עורך דין עסקת מכר בין בני משפחה – יצירת קשר
מעוניינים לבצע עסקת מכר מקרקעין בין בני משפחה?
אני, עורך דין רועי חסון, עוסק שנים רבות בעסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות בין קרובי משפחה, ואשמח ללוות אתכם בעסקה באופן מקצועי, אחראי ורגיש למערכת היחסים המשפחתית.
📞 ניתן ליצור קשר בטלפון: 073-7437552
או להשאיר פרטים בטופס בתחתית העמוד – ונחזור אליכם בהקדם.
​
 עמודים נוספים מומלצים לקריאה באתר :
​
- עורך דין רכישת דירה.
- עורך דין מכירת דירה.
- מכירת דירה שהתקבלה במתנה.
- עסקת מתנה / העברה ללא תמורה במקרקעין.
- העברת נכס מקרקעין אגב גירושין.
- עסקאות מקרקעין על ידי קטין.
- רישום בטאבו של נכסי מקרקעין.
​
​​