המדריך המלא לרכישה ומכירה של דירת מגורים וחתימה על הסכם מכר

עסקת מקרקעין היא ככל הנראה העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר בחייכם. בין אם אתם קונים את דירת החלומות או מוכרים נכס להשקעה, ליווי משפטי צמוד הוא לא רק דרישה – הוא הרשת שתגן עליכם מפני סיכונים מיותרים ותקלות בירוקרטיות.

משרד עורך דין רועי חסון הינו בעל מוניטין וניסיון רב בייצוג קונים ומוכרים בעסקאות יד שנייה, דירות מקבלן, מגרשים, חנויות ועסקים. עם ניסיון של מאות עסקאות מקרקעין, אנו מעניקים לכם מעטפת מקצועית המשלבת שירות אישי, אמינות ללא פשרות ושקט נפשי – מהחתימה ועד קבלת המפתח ורישום הנכס.

​

איך נראה תהליך העבודה אצלנו?

אנו מאמינים בשקיפות מלאה, כל עסקה במשרדנו מנוהלת בשלבים ברורים כדי להבטיח אפס תקלות:

​

1. פגישת ייעוץ ותכנון אסטרטגי

כל עסקה מתחילה בפגישה אישית עם עו"ד רועי חסון, בה תקבלו הסבר מלא על "מפת הדרכים" של העסקה:

- כלים וביטחונות, הבנה של מנגנוני הגנה כמו הערות אזהרה, חשבונות נאמנות, משכונות וייפויי כוח בלתי חוזרים.

- רישום הנכס: סקירה של אופן הרישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת.

- תכנון מס (אומדן ראשוני): מתן אומדן לחבויות המס הצפויות – מס רכישה לקונים ומס שבח למוכרים – תוך בדיקת זכאות לפטורים.

- היטלים וזכויות בנייה: הסבר על היטלי השבחה, היטלי פיתוח ובחינת פוטנציאל לשינויים בנכס.

- מימון ותשלומים: בניית לוח תשלומים המותאם ליכולת הכלכלית שלכם ולאפשרות שילוב הלוואת משכנתא.

​

2. שלב הבדיקות המקיפות לנכס

לפני שמתחייבים, אנו מבצעים "צילום רנטגן" משפטי לנכס כדי לוודא שאין הפתעות לא נעימות:

בדיקת מצב משפטי ורישומי: אימות זהות המוכרים, מיקום הנכס והתאמתו לצו רישום הבית המשותף בטאבו.

בדיקת שעבודים ומגבלות: וידוי שהנכס אינו מעוקל, ממושכן או שקיימת עליו הערת אזהרה המגבילה את ביצוע המכר.

בדיקת זכויות וחריגות בנייה: בחינת היקף זכויות הבנייה (קריטי במגרשים ודירות גן/גג) ובדיקת קיומן של חריגות בנייה ידועות בוועדה לתכנון ובנייה.

בדיקת כדאיות מס סופית: לאחר איסוף כל הנתונים, נציג לכם את התמונה המלאה בנוגע למיסוי ורק אז נחליט יחד על התקדמות בעסקה.

​

3. ניהול המו"מ וניסוח הסכם המכר

הסכם המכר הוא המגן המשפטי שלכם. אנו דואגים שהוא יהיה תפור למידותיכם:

התאמה אישית: אנו עורכים הסכמים המותאמים ספציפית לסוג הנכס (דירה, מגרש או עסק).

הגנה על האינטרסים: בייצוג קונים, אנו מטמיעים הערות קשיחות להגנה על כספכם. בייצוג מוכרים, אנו דואגים למנגנוני העברת זכויות בטוחים.

ליווי עד החתימה: ניהול מו"מ משפטי מול עורך הדין של הצד השני עד להגעה להסכמות מלאות וחתימה בלב שקט.

​

4. שלב הסיום: רישום הזכויות ומסירת מסמכי הרישום

זהו שלב ה"מאני-טיים" של העסקה. חתימה על ההסכם ומסירת המפתח הם שלבים קריטיים, אך מבחינה משפטית העסקה מסתיימת רק כאשר הזכויות נרשמות בטאבו (או ברשות הרלוונטית) על שם הקונה.

​

בייצוג מוכרים – הכנת "חבילת הרישום": כאשר משרדנו מייצג את המוכר, אנו אמונים על הכנת כל המסמכים המאפשרים את העברת הבעלות. עם קבלת התשלום האחרון, אנו מוסרים לקונה את מסמכי הרישום הכוללים:

-שטרי מכר: חתומים ומאומתים כדין (המסמך הרשמי שאומר "אני מעביר את הנכס").

-אישורי מיסי מקרקעין: אישור מס שבח ואישור מס רכישה המופנים לטאבו, המעידים כי אין חובות לרשות המיסים.

-אישור עירייה/מועצה: אישור המעיד כי כל החובות לעירייה שולמו, כולל אישור על היעדר חוב בהיטל השבחה (מסמך קריטי שבלעדיו לא ניתן לרשום את הנכס).

-ייפויי כוח בלתי חוזרים: המאפשרים לעורך הדין לבצע פעולות לרישום גם ללא נוכחות הצדדים.

-ביטול/החרגת משכון או משכנתא: מסמכים מהבנק של המוכר המעידים כי הנכס "נקי" משעבודים קודמים.

-בייצוג קונים – הרישום הסופי: כאשר אנו מייצגים את הקונה, תפקידנו הוא לוודא שכל המסמכים הנ"ל התקבלו בצורה תקינה, תקפה ומקורית. אנו פועלים לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, עד להנפקת אישור זכויות או נסח טאבו עדכני שבו אתם רשומים כבעלים הרשמיים.

​

למה זה חשוב? ללא סט המסמכים המלא, הקונה נשאר עם "זכות חוזית" בלבד (הבטחה בחוזה) ולא עם "זכות קניינית" (בעלות רשומה). רישום תקין הוא תנאי הכרחי ליכולת למכור את הנכס בעתיד או לקחת עליו משכנתא.

​

למה לבחור במשרד עורך דין רועי חסון?

"הניסיון שלנו הוא הביטחון שלכם."

עסקת נדל"ן היא מורכבת ודינמית. היתרון שלנו נעוץ בשילוב של ידע משפטי מעמיק, הבנה מסחרית וזמינות גבוהה. אנו לא רק חותמים על חוזים – אנו מלווים אתכם יד ביד עד שתוכלו לברך על המוגמר כשהנכס רשום על שמכם בטאבו.

​

שאלות ותשובות נפוצות

​

למה אני צריך עורך דין משלי בעסקת רכישה מקבלן?

עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד. למרות שאתם משלמים לו שכר טרחה עבור רישום הזכויות, הוא אינו מחויב להגן עליכם במקרה של ליקויים או איחורי מסירה. עורך דין מטעמכם יוודא שהבטוחות שלכם מוגנות ושזכויותיכם לא נפגעות בחוזה.

מהי "הערת אזהרה" ומדוע היא חשובה?

זוהי הערה הנרשמת בטאבו ומעידה על התחייבות לביצוע עסקה. היא מונעת מהמוכר לבצע עסקאות נוגדות (מכירה לאדם אחר במקביל) ומגנה על הכספים ששילמתם לאורך התהליך.

כמה מס רכישה אצטרך לשלם?

גובה המס תלוי במחיר הנכס, בנתוני הקונה (האם זו דירה יחידה או נוספת) ובמדרגות המס המתעדכנות מדי שנה. כחלק מהשירות, אנו מבצעים סימולציית מס מדויקת עבורכם.

מהן הבדיקות הכי חשובות בדירת יד שנייה?

בדיקת הרישום בטאבו/רמ"י, וידוי שאין עיקולים או שעבודים, בדיקת חריגות בנייה מול העירייה ובדיקת היטלי השבחה שחלים על המוכר.

מהו תפקידו של חשבון הנאמנות בעסקה?

חשבון נאמנות מנוהל על ידי עורך הדין ומשמש להחזקת כספים עד לקבלת כל האישורים הנדרשים (כמו אישורי מסים או עירייה). זהו כלי שנועד להבטיח את כספי הקונה ואת השלמת הרישום בבטחה.

עומדים לפני רכישה או מכירה? אל תתפשרו על הביטחון שלכם.

צרו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ אישית עם עו"ד רועי חסון בטלפון: 073-7437552 או שלחו הודעה בוואטסאפ ונחזור אליכם בהקדם.