מהן בכלל "זכויות בנייה נוספות" ואיך הן משפיעות על המכירה?

זכויות בנייה הן האפשרות החוקית להרחיב את המבנה הקיים או לבנות מבנים נוספים על הקרקע לפי תוכנית בניין עיר (תב"ע). במכירה, זכויות אלו מהוות "פוטנציאל" שמעלה את ערך הנכס, אך הן גם יוצרות חשיפת מס משמעותית הדורשת תכנון מקצועי.

איך נקבע שווי זכויות הבנייה במחיר העסקה?

השווי נקבע על ידי שמאי מקרקעין הבוחן מה ניתן לבנות, מהן עלויות הבנייה הצפויות ומהו הרווח היזמי. חשוב לבצע הערכה זו לפני פרסום הנכס כדי לא להפסיד כסף מצד אחד, ולא להרתיע קונים במחיר לא ריאלי מצד שני.

האם אצטרך לשלם מס שבח גבוה יותר בגלל זכויות הבנייה?

כן. חוק מיסוי מקרקעין מבצע הפרדה: דירת המגורים עשויה לקבל פטור ממס (עד תקרה מסוימת), אך רכיב זכויות הבנייה הנוספות מחויב במס שבח מלא. משרדנו מתמחה בחישוב הפיצול הליניארי המוטב כדי למזער את חבות המס.

מי משלם את היטל ההשבחה – המוכר או הקונה?

על פי חוק, המוכר הוא זה שחב בהיטל השבחה על זכויות שאושרו עד יום המכירה. עם זאת, בחוזים רבים ניתן להסכים אחרת (גילום מס). אנו נדאג שההסכם יגן עליך ויגדיר בדיוק מי נושא בנטל.

מדוע חשוב ליווי משפטי ספציפי לעסקת מכירת נכס עם זכויות בנייה?

עסקה כזו היא מורכבת מבחינת מיסוי. ללא הגדרה נכונה של רכיבי התמורה בחוזה, המוכר עלול לגלות שחלק משמעותי מהרווח הולך לרשויות המס ולעירייה. אנו מוודאים שהחוזה כולל מנגנוני הגנה ובדיקות מקדמיות מול הוועדה המקומית.

מהו "פטור לפי סעיף 49ז" והאם הוא רלוונטי לי?

זהו סעיף המעניק פטור נוסף (בתקרה מסוימת) על זכויות בנייה בנכסים קטנים. אנו נבחן את זכאותך לפטור זה, שעשוי לחסוך לך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלום המס.