עורך דין מיסוי מקרקעין
מדריך מיסוי מקרקעין מס רכישה ומס שבח לשנת 2026​

מס רכישה – דירת מגורים יחידה
(מעודכן: תוקף מדרגות 16.01.2025–15.01.2026)
טווח שווי הנכס (₪)שיעור המס (%)
עד 1,978,7450% (פטור מלא)
מ-1,978,746 ועד 2,347,0403.5%
מ-2,347,041 ועד 6,055,0705%
מ-6,055,071 ועד 20,183,5658%
מעל 20,183,56510%
​
2. מס רכישה – דירה נוספת / משקיע (מס מוגדל)
מס זה חל על רוכש שזו אינה דירתו היחידה בישראל.
טווח שווי העסקה שיעור המס (%)
עד 6,055,070 (או עד המדרגה הרביעית)8%
מעל 6,055,07010%
​
 
דיוק הנתון: שיעורי המס הללו חלים החל מהשקל הראשון. הטווחים מיושרים לפי מדרגות המס הכלליות.
​
3. מס רכישה – נכס שאינו דירת מגורים
כולל מקרקעין אחרים, מגרשים, משרדים, חנויות, מבנים מסחריים ותעשייתיים.
שיעור קבוע: 6% משווי הרכישה (ללא מדרגות).
​
4. הטבות והקלות במס רכישה
מעמד הרוכש / סוג העסקה תנאי ההטבה שיעור המס
עולה חדש (תקנה 12)רכישת דירת מגורים אחת, עד 7 שנים מיום העלייה.0.5% עד שווי 1,974,000 ₪, 5% על היתרה.
עולה חדש (תקנה 12א)רכישת נכס שאינו דירת מגורים (כגון מגרש).0.5% בלבד (תקף ל-7 שנים).
נכה/נפגע פעולות איבה כפוף לתנאים רפואיים ואישור רשויות המס.0.5% עד שווי של כ-2.5 מיליון ₪, ועל היתרה – לפי המדרגות הרגילות.
העברה ללא תמורה לקרוב בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה (הורה, צאצא, בן זוג).1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על העסקה.
העברה בין בני זוג העברת דירת מגורים בין בני זוג המתגוררים בה במשותף. פטור מלא (בכפוף לתצהירים לרשות המסים).
​
​
מס שבח: מס על הרווח
מס שבח הוא מס המוטל על המוכר בגין "השבח" (הרווח) שהפיק ממכירת הנכס.
מס שבח=שווי מכירה−שווי רכישה−הוצאות מותרות−פטורים/הנחות.
​
1. שיעורי מס שבח (באופן כללי)

יחיד: נכון ליום כתיבת שורות אלו 25% משווי השבח הריאלי, אם זאת תלוי שנת רכישה של המקרקעין כדלקמן:

       מס שבח החל מתאריך 01.01.2012 - 25%.
       מס שבח בין תאריך 07.11.2001 ועד לתאריך 1.1.2012 - 20%.
       מס שבח בגין התקופה שבין הרכישה ועד לתאריך  07.11.2001 - 47%.
​

דירת מגורים מזכה אשר נרכשה לפני 2014: החישוב הוא "ליניארי מוטב" – חלק השבח שנצבר עד 2014 ממוסה בשיעור נמוך יותר (לרוב 0% או 10%).

חברה: 23% (מס חברות בשיעורו החל משנת 2018).

​
2. פטורים מרכזיים ממס שבח
א. פטור דירת מגורים יחידה
פטור עד לתקרה של 5,008,000 ש"ח (נכון ליום כתיבת שורות אלו), פטור זה ניתן במכירת דירה יחידה בבעלות המוכר, בכפוף לתנאים מצטברים, ובהם:
זו הדירה היחידה של המוכר (היוצא מן הכלל: דירה חלופית שנרכשה טרם מכירת היחידה, בכפוף למגבלות זמן).
המוכר החזיק בדירה 18 חודשים לפחות מיום סיום בנייתה (אם נרכשה מקבלן) או מיום הרכישה (אם נרכשה יד שנייה).
הדירה שימשה למגורים ברוב תקופת ההחזקה.
​
ב. פטור במתנה לקרוב
העברה ללא תמורה בין קרובים (כמו במס רכישה): פטור מלא ממס שבח.

• תקופת צינון: במכירה עתידית של הדירה על ידי המקבל, הזכאות לפטור (למשל, פטור דירה יחידה) תינתן רק אם החזיק בדירה:

  • ארבע שנים – אם לא התגורר בה המעביר.

  • שלוש שנים – אם המעביר התגורר בדירה באופן רצוף לפני המתנה.​​

​
3. הוצאות מוכרות לקיזוז מהשבח
הוצאות אלו מקטינות את גובה השבח החייב במס:
שכר טרחת עו"ד (רכישה ומכירה).
דמי תיווך (רכישה ומכירה).
מס רכישה ששולם על ידי המוכר בעת הרכישה.
היטל השבחה ששולם על ידי המוכר בעת המכירה.
הוצאות השבחה (שיפוצים משמעותיים בהיקף נרחב, כנגד קבלות מוכחות).
אגרות רישום והוצאות משפטיות נדרשות.
​
4. דוגמה לחישוב מס שבח
פרמטר סכום (₪)
שווי מכירה2,000,000
פחות: שווי רכישה(1,300,000)
פחות: הוצאות מוכרות(50,000)
שווי שבח חייב במס650,000
מס שבח (25% ליחיד)162,500
​​
מועדים ונהלים: דיווח ותשלום מיסים
פרק זה מפרט את לוחות הזמנים הקריטיים לדיווח ולתשלום מיסוי מקרקעין, שאותם יש לבצע בדייקנות כדי להימנע מקנסות וריביות.
​
1. חובת דיווח – המועד הקריטי הראשוני
הן המוכר והן הקונה חייבים להגיש דיווח מקוון ומפורט על העסקה. חובה זו קודמת לתשלום המס.
מועד הדיווח: הדיווח חל תוך 30 ימים ממועד החתימה על הסכם המכירה/רכישה.
הליך: הדיווח מתבצע באמצעות מערכת "שע"מ" המקוונת של רשות המסים (מילוי טופס 7002, בדרך כלל על ידי עו"ד).הערה: הדיווח מטרתו לקבל שומה מרשות המסים; רק לאחר קבלת השומה ניתן לבצע את התשלום.
​
2. מועד תשלום מס רכישה
מס רכישה הוא מס ישיר המוטל על הקונה.
מועד התשלום: מס רכישה חייב בתשלום תוך 60 ימים ממועד החתימה על הסכם הרכישה.
מה גורר איחור? אי תשלום המס במועד גורר מיידית חיוב בריבית, הצמדה וקנסות יומיים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
עסקת קבלן: גם ברכישה מקבלן, הספירה מתחילה ביום החתימה על ההסכם, ללא קשר למועד רישום הערת אזהרה.
​
3. מועד תשלום מס שבח
מס שבח הוא המס המוטל על הרווח של המוכר.

מועד התשלום: מס שבח משולם תוך 60 ימים ממועד המכירה (חתימת ההסכם).

אפשרויות דחייה או הקלה:

דחיית תשלום: ניתן לבקש דחיית תשלום במקרים מורכבים (כגון כאשר יש צורך בחישוב ליניארי מוטב או כאשר מחכים לאישור פטור).פריסת מס: מוכר יכול לבקש לפרוס את תשלום המס למספר שנות מס (בכפוף לתנאים, בעיקר לעסקאות בסכומים גבוהים).תיקון שומה: ניתן לבקש קיזוז הוצאות מוכרות גם לאחר שהוגש הדיווח הראשוני ושולם המס, באמצעות הגשת דרישה לתיקון שומה.
​
נושא מיסוי המקרקעין הוא מורכב, דינמי ומשתנה תדיר. טעות בחישוב המדרגות או הגדרת מעמד הנכס (דירה יחידה מול נוספת) עלולה לעלות לכם בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.
 
אם אתם עומדים בפני עסקת מכירה או רכישה, מומלץ בחום לפנות מיד לייעוץ מקצועי!
📞 צרו עמנו קשר עוד היום כדי לוודא שאתם משלמים את המס המינימלי הנדרש בחוק, וממקסמים את הפטורים וההקלות המגיעים לכם.
​
עמודים מומלצים לקריאה נוספת באתר:

1. עורך דין רכישת דירה.

2. עורך דין מכירת דירה

3. עורך דין עסקאות במקרקעין.

4. העברה ללא תמורה/ עסקת מתנה.

5. עסקאות קומבינציה.

6. רישום נכסי מקרקעין.

7. עורך דין מיסוי מקרקעין.

8. מחשבון מס רכישה.

9. מחשבון מס שבח.