DALL·E 2025-03-26 15.56.02 - A high-end, professional legal-themed banner image featuring

זכות ייזום והסכם השבה מול רשות מקרקעי ישראל

זכות ייזום ברשות מקרקעי ישראל והסכם השבה

זכות ייזום היא זכות המוענקת לבעל זכות חכירה בקרקע במסגרת הסכם השבה. במסגרת הסכם ההשבה, בעל זכות החכירה מחזיר את החזקה בקרקע ומוותר על זכויותיו בקרקע בהתאם להסכמי החכירה מול רשות מקרקעי ישראל, החוכר יקבל לרוב פיצוי כספי בהתאם לשטח החכור על ידו, ולעיתיים כפיצוי נוסף יקבל זכות המכונה "זכות ייזום", זכות זאת מאפשרת לבעל זכות החכירה לרכוש ללא מכרז, קרקע מסוימת כפי הגדרתה בהסכם ההשבה בתמורה ל 91% מעלות דמי החכירה המהוונים המלאים של הקרקע (הכל בהתאם לקבוע בהסכם ההשבה), יש לציין כי ההנחה ניתנת אך ורק לרכיב הקרקע ולא לרכיב הפיתוח.

מתי רשות מקרקעי ישראל חותמת על הסכם השבה?

רשות מקרקעי ישראל חותמת על הסכם השבה עם בעלי זכות חכירה בקרקע, כאשר מתבצע שינוי בתב"ע (תכנית בניין עיר), השינוי הינו מתב"ע חקלאית לתב"ע לבניה בד"כ למגורים, תעסוקה ושטחי מסחר, מאחר והקרקע הוענקה "לחקלאי" לצורך עיבוד הקרקע וגידולים חקלאים, ועל כן מייד כשהתב"ע משתנה, נגמרת "ההרשאה" לשימוש בקרקע לצורך בו הוענקה הקרקע לחקלאי.

על כן רשות מקרקעי ישראל חותמת על הסכמי השבה עם בעלי זכות חכירה בקרקע חקלאית המושבים לרמ"י לאחר שינוי התב"ע, במסגרת הסכמים אלו מקבלת הרשות חזרה את החזקה בקרקע והחכירה מתבטלת ומנגד בעל זכות החכירה מקבל פיצוי כספי ולעיתיים כפי שהוסבר אף זכות לרכוש קרקע מסוימת אשר הינה חלק מהתב"ע החדשה, ללא מכרז בתמורה ל 91% מדמי החכירה המהוונים המלאים של הקרקע - זכות זו מכונה "זכות היזום".

מדיניות רמ"י בדבר חובת ההשבה בעת שינוי יעוד קבועה בהחלטה מספר 1 של רשות מקרקעי ישראל במסגרת נקבעו עקרונות יסוד של מדיניות המקרקעין בישראל. באשר ליעוד שינוי הקרקע, נקבע בסעיף 10 להחלטה כי "בהסכמי חכירה של קרקע חקלאית ייקבע כי עם שינוי יעודה של קרקע חקלאית ליעוד אחר, יבוא הסכם החכירה לידי גמר והקרקע תוחזר למנהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל). חובת ההשבה עוגנה גם בהסכמי החכירה/משבצת של המנהל מול החוכרים.

היבטי המיסוי הנובעים מהחלטת שינוי ייעוד

החלטות שינוי הייעוד קובעות, כנהוג במקרים דומים, כי עם שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע שייעודה שונה, וחתימה על הסכם פיצוי והשבה, יקבל החוכר פיצוי ממנהל מקרקעי ישראל (ממ"י). פיצוי זה ניתן בכסף ובשווי כסף, במעמד זכויות המאוזנות.

היבטי מיסוי מקרקעין בעניין הסכם השבה וזכות היזום, כדלקמן:

אירוע מס ראשון – השבת המקרקעין שיועדו מחדש: זהו מכר של זכויות במקרקעין, המכונה "עסקת ההשבה". היא מתרחשת מול ממ"י / החוכר / מהאגודה וזאת בתמורה לפיצוי שרמי ישלמו לחוכר. לדוגמא: נניח וחוכר היה בעל זכויות החכירה של 10 דונם למטרה חקלאית, רמ"י עלפי הסכם ההשבה משלמים לו בגין ההשבה פיצוי בסך 700,000 ש"ח סה"כ (70 אלף ש"ח לדונם הסכום ניתן כדוגמא בלבד), החוכר רכש את הקרקע בעד 100,000 ש"ח, אין לו הוצאות בגין רכשה או מימוש הקרקע, הרווח שלו המהווה את הדלתא בין 700,000 ש"ח לבין 100,000 ש"ח הינו 600,000 ש"ח, בהנחה שאחוז החיוב במס (לפי שנים רלוונטיות) הינו 25%, ישלם החוכר 150,000 ש"ח מתוך סך התמורה כמס שבח מקרקעין.
אירוע מס שני (אופציונלי) – מימוש זכות היזום בפטור ממכרז, החוכר מבצע רכישה של זכות במקרקעין מרשות מקרקעי ישראל, ועל כן יחויב בתשלום מס רכישה בגין שווי הקרקע (ללא פיתוח), רשות מקרקעי ישראל מוגדרת כמוכר ועל כן אין חיוב במס שבח. יצוין הקרקע נרכשת כאשר שולם בגינה כלל היטל ההשבה לאחר שינוי תב"ע.
אירוע מס שלישי - מכירת זכות היזום (אופציה) לצד ג', זכות היזום מהווה למעשה אופציה במקרקעין, ועל כן ככל והיא נמכרת (טרם המועד הקובע למימוש הזכויות) ישלם בעל זכות היזום מס שבה בגין 25% משווי העסקה, הרוכש ישלם מס רכישה בגין זכות במקרקעין בסך 6% משווי העסקה.

מהות הזכות הנרכשת - זכות הייזום

בכלל ההחלטות, יש לראות בזכות הפיצוי שניתנה לחוכר, כפי שנקבע בהסכמי ההשבה ובמועצת מקרקעי ישראל, זכות לרכישת מגרש בהקצאה מפני חוק מיסוי מקרקעין. לחילופין, לחוכר ניתנה אופציה לרכוש את מגרשי ההקצאה מהמנהל ללא צורך במכרז.

הפעלת האופציה בתוך המסגרת שנקבעה, ובתנאים ובמחיר שנקבעו על ידי המנהל, תלויה בזכות הפיצוי של החוכר, אך רק ברצונו. החלטה 1470 קובעת כי אין צורך בהשתתפות במכרז, וכי הזכות ניתנת לחוכר או למי מטעמו.

כאשר החוכר נמצא במצב שבו הוא קיבל את זכות הפיצוי, וזאת לאחר חתימה על הסכם ההשבה, וכל עוד לא הודיע למנהל על מימוש זכותו לרכישת מגרשי ההקצאה, הרי שבידיו בשלב זה רק הזכות המשנית – שהיא זכות הברירה. זוהי אופציה (לרכישת המקרקעין) המאפשרת לחוכר לרכוש את מגרשי ההקצאה בפטור ממכרז, בהתאם לשיקול דעתו. החוכר מממש את האופציה ברצונו, ורוכש את המגרש במחיר שנקבע עליו ובתנאים שעל דעתו. אם הוא אינו מממש ברצונו, (המשפט נקטע כאן, אך ההקשר מרמז על מצב שבו הזכות אינה ממומשת על ידי החוכר, וניתן להשלים באופן סביר).

יש לציין כי זכות היזום מהווה למעשה אופציה במקרקעין.

תאריך אישור העסקה בהתאם לחוק רשות הפיתוח

בהתאם לסעיף 19(3) לחוק רשות הפיתוח, במכירת זכות במקרקעין הנמצאת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל, או רשות הפיתוח, יום המכירה הוא יום אישור העסקה על ידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או מי שהוסמך לכך מטעמו.

לפיכך, במקרים אלו, ניתן לראות ביום אישור העסקה על ידי רמ"י כיום המכירה, הן בעניין הפיצוי והן בעניין החתימה על הסכם ההשבה, וזאת בהתאם לסעיף 19(3) לחוק.

טרם חתימה על הסכם השבה עם רשות מקרקעי ישראל? מעוניין במכירה או רכישה של זכות יזום לקרקע שהוקנתה לך על פי הסכם השבה?

אל תעשה את זה לבד, הסכמי השבה ומכירת זכויות יזום הם מהלכים משפטיים וכלכליים מורכבים, ויש להם השלכות ארוכות טווח.

משרדנו הינו בעל ניסיון רב הן בהסכמי השבה והן בהסכמי הסבת זכות יזום ומימוש זכויות יזום בפועל מול רשות מקרקעי ישראל.

אציין כי בפרויקט שכונת נוף השדות בישוב קדימה - צורן, משרדנו ייצג בעלי זכויות רבים לרבות בעלי זכות יזום והן רוכשים של זכויות יזום וביצוע המימוש בפועל מול רשות מקרקעי ישראל.

מעוניין לחתום על הסכם השבה, רכישת זכות יזום או מימוש זכות יזום, פנה עוד היום לעו"ד רועי חסון בטלפון 073-7437552.
או השאר פרטים בטופס למטה – ונשוב אליך בהקדם לייעוץ אישי ומקצועי.