העברה ללא תמורה הינה העברת זכויות במקרקעין בין צדדים שהם בני משפחה ללא תמורה ולכן מכונה גם "עסקת מתנה", הקניית המקרקעין מתבצעת בין בני משפחה ללא תמורה כך שהן המעביר לא מקבל כל תמורה והנעבר לא נותן כל תמורה לא בכסף ולא בשווה כסף.
למרות אופייה ה”משפחתי”, והכינוי הקליל "עסקת מתנה" מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר, החייבת בדיווח, עמידה בתנאי חוק מיסוי מקרקעין ורישום כדין – אחרת היא עלולה להיחשב כמכר מקרקעין רגיל ולחייב במס מלא.

הדגש כמובן הוא על העברה של נכס מבלי שהצד המעביר או המעניק את הזכות במקרקעין מקבל תמורה כלשהי מהצד המקבל על העברת הזכויות בנכס.
​
עסקת מתנה או העברת נכס מקרקעין ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ויש לה משמעויות רבות וערך כלכלי גבוה מאוד, לכן חשוב לדעת כיצד לבצע את העסקה מבחינה משפטית באופן הנכון ויעיל ביותר, דבר שיכול לחסוך כסף רב.
​
העברת זכויות במקרקעין בתוך המשפחה למעשה נראית פשוטה ואינה מסובכת אומנם יש לה השלכות רבות במיוחד ויכולה לשמש בין היתר כלי לתכנון מס מהמעלה הראשונה, כמו כן יש לה השלכות מיסוי עצומות על המקבל ועל הנעבר ויש לשים את הדעת על כך טרם ביצוע העברה ותכנונה באופן נכון ומיטבי.
​
למרות המצב הקצת שונה מהרגיל, חייב להתבצע חוזה מחייב בין הצדדים אשר מגדיר את תנאי העסקה ואת כל התנאים הנכללים בעסקת העברת ללא תמורה של נכס מקרקעין, בין היתר על מנת להבטיח את המעביר ואת הנעבר דיווח נכון לרשויות המס, והעברת הקניין במרשם המקרקעין הרלוונטי (לשכת רישום מקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, המנהל האזרחי או חברה משכנת) וכן ליתן ביטוי לרצונם בכתב.
​

בעל הנכס, "המעניק" חותם על הסכם העברה ללא תמורה (הסכם מתנה) ותצהיר הענקת המתנה אשר נערך על ידי עורך דין מקרקעין, מקבל הנכס נדרש לחתום הן על ההסכם והן על תצהיר, קבלת המתנה. במידה וקיימים תנאים מקדימים או "מתלים" למתן הנכס, הם חייבים להיות מעוגנים בחוזה "העברה ללא תמורה" וחתומים. זוהי ההגנה המשפטית והגושפנקא של בעל הנכס לאישור העסקה או לביטולה ולמנוע את הענקת הנכס ככל ומקבל המתנה לא מילא את התנאים שנדרש להם על ידי המעניק.

הסכם העברה ללא תמורה / הסכם מתנה מחייב ניסוח מדויק​
הסכם העברה ללא תמורה / הסכם מתנה הינו מסמך אשר מחייב ניסוח מדויק בשל העובדה כי כל חריגה מתנאי סעיפי הפטור עלולה לגרום לסיווג המסמך כהסכם מכר ולא כהסכם העברה ללא תמורה / הסכם מתנה.
למען הסר ספק, ההתניה אינה יכולה לכלול תמורה כספית או שוות ערך לכסף בתמורה להענקת נכס המקרקעין שכן במקרה כזה לא יהיה מדובר בעסקת מתנה.
​
אציין כי בפועל מתקיים תהליך שלם אותו יש לבצע להשלמת העסקה וחשוב לבחור עו"ד המתמחה בתחום זה. ההליך כולל בין היתר הצהרה למיסוי מקרקעין, חתימה על שטרות מכר בנוכחות עו"ד, הסדרה מול העירייה ולשכת רישום מקרקעין או רשות מקרקעי ישראל, לצורך העברת הזכויות בצורה מקצועית ונכונה על פי חוק.
​
הערת אזהרה – במקרים מסוימים יש לרשום הערת אזהרה, להערה זו חשיבות רבה בהגנה על הצדדים מצד ג' בכדי להכיר כי מתבצעת עסקה בנכס.
 
יש לזכור כי במידה ולא מבצעים את התהליך בצורה נכונה משפטית וחוקית ניתן להסתבך בעיקולים ואף לקבל קנסות מרשויות המס.

סוגי נכסי מקרקעין אשר ניתן להעביר ללא תמורה
- העברה ללא תמורה של דירת מגורים/ בית מגורים.
- העברה ללא תמורה של מגרש/ קרקע.
- העברה ללא תמורה של משרד או נכס מסחרי.
- העברה ללא תמורה של העברת זכויות במגזר החקלאי (נחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה במשבצת).

האם קיימת תקרה לערך הנכס המועבר בהעברה ללא תמורה
לא קיימת תקרת ערך לנכס אשר מעבירים ללא תמורה, זאת בניגוד לתקרה הקיימת בפטור על עסקאות מכר של דירה יחידה בסך 5,008,000 ש"ח (נכון לשנת 2025).

​מיסוי מקרקעין בעסקת העברה ללא תמורה מתנה
מס שבח - עסקאות העברה ללא תמורה פטורות מתשלום מס שבח (בשים לב כי מדובר במס נדחה ולא פטור אמיתי ממס).
מס רכישה - מס הרכישה יעמוד על 1/3 ממס הרכישה אשר היה מושת בעסקת מכר רגילה.

היטל השבחה בעסקת העברה ללא תמורה
היטל השבחה -  לא יחול היטל השבחה על עסקת העברה ללא תמורה, אך אציין כי מדובר במס נדחה ולא בפטור אמיתי ממס.

תנאים להכרה בעסקה בעסקת מתנה העברה ללא תמורה:
- מאוד וחשוב להכיר את התנאים לעומק בכדי להצליח לקבל פטור זה.
​
תנאי ראשון- ראשית יש לבדוק האם העסקה התבצעה לקרוב משפחה לפי ההגדרה? חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מיסוי מקרקעין הן המקור החוקי המגדיר מיהו בן משפחה לעניין מס שבח ומס רכישה, ככל ולא עומדים בהגדרות החוק לא ניתן לבצע העברה ללא תמורה. החוק מאוד ספציפי בהגדרה שלו בכל מה שקשור לעסקה של העברת נכס ללא תמורה, כל זאת על מנת למנוע מצבים לא נעימים ובעיות שונות שעלולות להסתבך.
​
לרשויות בישראל ישנם הגדרות שונות מי נחשב כבן משפחה כלומר יכול להיות שאותו אדם מוגדר בן משפחה ברשות אחת ולא נחשב כבן משפחה ברשות אחרת בעניינינו לרשות המיסים הגדרה מדויקת מיהו בן משפחה ולכן לפני עשיית עסקה בסדר גודל כזה יש לבחון את כל הפרמטרים בכדי שהעסקה תתבצע על פי רצון הלקוח.

הגדרת "קרוב משפחה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין
ס' 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כי מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה (מתנה) לקרוב תהיה פטורה ממס שבח.
הגדרת קרוב משפחה לעניין ס' 62 (א) חוק מיסוי מקרקעין  כדלקמן:
- בן זוג, המדובר בבני זוג נשואים או ידועים בציבור (נדרשת הוכחה).
- הורה, הורי הורה (של מעניק המתנה) קרי העברת מתנה בין מעניק המתנה לאביו, אמו, סבו וסבתא.
- צאצא - העברת נכס מקרקעין לילד, נכד או נין של מעניק המתנה.
- צאצא של בן זוג - העברת נכס מקרקעין לילד, נכד או נין בל בן/בת הזוג.
- בן זוג של צאצא - חתן או כלה של ילד, נכד או נין של מעניק המתנה.

הגדרת "קרוב משפחה" לעניין תקנות מס רכישה
תקנה 1 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, קובעת כי קרוב לעניין תקנה 20 לחוק מיסוי מקרקעין הינה כדלקמן:
 
- בן/בת זוג – גם אם חדלו להיות בני זוג עד 6 חודשים לפני המכירה.
- הורה.
- צאצא (ילד, נכד וכו').
- בן/בת זוג של צאצא (חתן/כלה).
- אח ואחות.
​
כפי שניתן להבחין, קיימת אי תאימות בין הגדרת "קרוב משפחה" לעניין מס שבח להגדרת "קרוב משפחה" לעניין מס רכישה ועל כן נכס מקרקעין שמועבר ללא תמורה בין אחים (ואינו התקבל במתנה על ידי הוריו או הורי הוריו) , הנעבר (מקבל המתנה) יחויב במס רכישה מופחת, אך המעביר (מעניק המתנה) ישלם מס שבח מלא בגין עסקת המתנה / העברת הזכויות ללא תמורה.
​
העברה ללא תמורה בין אחים- כן אפשרי לעיתיים
יצוין כי מעניק המתנה יוכל להשתמש בעת העברה כזאת בס' פטור אחר כגון פטור דירת מגורים מזכה יחידה, הפטור הלינארי, או כל פטור אחר אשר הוא זכאי לו לפי חוק.
כך יתכן ואח אשר זכאי לפטור דירת מגורים מזכה, יעניק דירת מגורים ללא תמורה, ללא חיוב במס שבח ומקבל דירת המגורים יחויב במס רכישה מופחת.
​
תנאי שני - איסור העברת תמורה בגין נכס המקרקעין
העברה ללא תמורה כשמה כן היא, ללא תמורה!!! לא ניתן להעביר דירה או כל נכס מקרקעין ללא תמורה, ככל ואכן קיימת תמורה. זהו תנאי חובה אשר הן נותן המתנה והן מקבל המתנה מצהירים כי אינם מקבלים ו/או נותנים כל תמורה.

דוגמאות למקרים שלא יאושרו ע"י מיסוי מקרקעין כהעברות ללא תמורה / עסקאות מתנה:
 
על מנת שהעסקה תוכר כהעברה ללא תמורה, היא חייבת להיות נקייה לחלוטין מתמורה. דוגמאות למקרים בהם רשויות המס יסווגו את העסקה כמכר:

1. נטילת משכנתא על ידי המקבל: אם מקבל המתנה לוקח על עצמו את תשלום המשכנתא הרובצת על הנכס, יתרת המשכנתא תיחשב כתמורה. העסקה כולה תסווג כ"מכר" בגובה יתרת המשכנתא, והמקבל יחויב במס רכישה מלא על סכום זה.

2. עסקאות חליפין: העברת שני נכסים בין שני קרובים (למשל, אח מעביר דירה 1 לאחותו, והיא מעבירה לו דירה 2) תסווג על ידי רשויות המס כשתי עסקאות מכר רגילות בשווי שוק, והצדדים יחויבו במס שבח ורכישה מלאים.

3. הברחת נכסים: אם המעניק נמצא בקשיים כלכליים, העברת הנכס עלולה להיחשב כ"הברחת נכסים" ותתבטל על ידי נושיו או על ידי בית המשפט (במקרה של פשיטת רגל).

​
⚖️ חשיבות הליווי המשפטי
ההליך להשלמת העסקה דורש ידע מעמיק וכולל: הצהרה מפורטת לרשויות מיסוי מקרקעין, חתימה על שטרות מכר, הסדרה מול הרשות המקומית ורישום סופי בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ביצוע שגוי של ההליך עלול להוביל לקנסות מרשויות המס ואף לסיבוכים משפטיים.