רועי חסון | משרד עורכי דין ונוטריון בכפר יונה
 Roi Hason | LAW OFFICE & NOTARY Kfar yona

מיסוי מקרקעין

 

מס שבח מקרקעין - הינו מס רווחי הון המוטל על רווח הנובע ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין, אשר מיקום המקרקעין בישראל והינו מוטל על כתפי המוכר.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963, הינו המקור החוקי למס השבח ומס הרכישה.

השבח (רווח) הינו הדלתא (ההפרש) בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה בתוספת כל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס והשבחתו במהלך התקופה הנדונה, בניכוי פחת (ככל שחל ).

מס השבח מחושב כאחוז מהדלתא ( אציין כי אחוז המס השתנה במהלך מרוצת השנים, ועל כן חשוב לבדוק מהן השנים בהן הנכס מוחזק ומהו אחוז המס בשנים הרלוונטיות).

 

לעיתים קרובות חישוב השומה הינו מורכב בשל העובדה כי היא תלויה בפרמטרים משתנים רבים כגון מועד הרכישה, שיעורי מס משתנים, ניכוים מותרים, פחת, ומערכת סבוכה של פטורים אשר לעיתים קרובות עדיף השימוש בפטור אחד על משנהו, על כן נדרשת מומחיות בתכנון מס השבח.

 

מס רכישה - מס רכישה הינו מס המוטל בגין רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. מס הרכישה הינו על כתפי הרוכש, הוא מוטל בשיעור קבוע משווי הנכס, אציין כי השיעורים משתנים בשל סיווג העסקה, סכום העסקה, ובמקרים מסויימים מוטל בשיעורים מדורגים.

מס רכישה מהווה לעיתים אחוז ניקר מערך הדירה ועל כן במקרים אלו מומלץ כי עורך דין אשר בקיא במיסוי מקרקעין יבצע תכנון מס נכון, שכן לעייתים ניתן לצמצם באמצעות תכנון מס זה את השומה באופן ניקר.

 

להלן מדרגות מס רכישה העדכניות עד ליום 15.01.17 לדירה יחידה בישראל ולדירה נוספת (דירה שאינה יחידה):

 

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה-

 

מדרגות על חלק השווי עד 1,623,320 ש"ח - 0%.

על החלק שבין 1,623,320 ש"ח ועד ל- 1,925,460 - 3.5%.

על החלק שבין 1,925,460 ש"ח ועד ל- 4,967,445 ש"ח - 5%.

על החלק שבין 4,967,445 ש"ח ועד 16,558,150 ש"ח - 8%.

מעל 16,558,150 ש"ח - 10%.

 

מדרגות מס רכישה לדירה נוספת -

על חלק השווי שעד 4,896,615 ש"ח - 8%.

על חלק השווי שמעל 4,896,615 ש"ח - 10%.

 

מס רכישה לנכסי מקרקעין שאינם מוגדרים כדירת מגורים (משרד, חנות, מגרש, בניין הקצעת מניות באיגוד וכו') -  6% (ללא מדרגות).

 

אופציה לרכישת מקרקעין - חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963(פרק חמישי 2) - מגדיר את אופציה במקרקעין כזכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד, שהתקיימו לגביה כל התנאים הבאים:

1) האופציה ניתנה בכתב.

2) האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה.

3) התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת.

4) האופציה ניתנת למימוש בתקופת האופציה; ("תקופת האופציה" - תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין, לרבות כל תקופת הארכה שניתנה במהלך תקופת האופציה או לאחר שהסתיימה ואם ניתנו אופציות אחרות בידי אותו בעל מקרקעין לרכישת אותה הזכות במקרקעין כולה או חלקה, יראו את כל התקופות של האופציות האחרות או המוארכות כאמור כתקופת האופציה.

5) התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם.

6) למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה.

7) הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע.

 

מכירת האופציה - תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה מאידך תהיה מחוייבת מכירת האופציה במס רווח הון לפי חלק ה' לפקודת מס הכנסה או במס הכנסה לפי ס' 2(1) לפקודה, הכל לפי הענין.

 

מיסוי בעת מימוש אופציה לרכישת מקרקעין :

מס שבח  - תיווסף לשווי המכירה התמורה שקיבל בעל הזכות במקרקעין בעבור האופציה, אלא אם כן חויבה התמורה במס כאמור לעייל (לפי חלק ה' לפקודת מס הכנסה או במס הכנסה לפי ס' 2(1) לפקודה, הכל לפי הענין ).

 

מס רכישה -שווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה יהיה שווי המכירה בתוספת הסכום ששילם הרוכש בעבור האופציה.

 

פטורים לעניין אופציה במקרקעין -

הוראות סעיף '49י1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג, 1963 - במכירת זכות במקרקעין שהיא מימוש זכות לקבלת זכות במקרקעין לרבות מימוש אופציה, לא יחול פטור או הקלה אחרת ממס, אם במועד מתן הזכות לראשונה לא היתה מכירת הזכות במקרקעין פטורה מאותו המס או זכאית לאותה הקלה.

פירוש הדבר היא ששכל שביום מתן האופציה, ככל שהנישום היה מבצע את העסקה ולא היה זכאי לפטור או הקלה הרי שגם ביום מימוש האופציה לא יהיה זכאי לפטור או הקלה.

 

מס מכירה- בעבר היה מוטל על המוכר מס מכירה, מס זה בוטל, בתיקון מס 61.