עורך דין ייצוג במכירת דירה
​
מכירת דירה - מכירת דירה היא הליך מורכב, המאמר הבא מיועד להעניק מידע מתוך הידע הרב שצברתי במאות עסקאות השונות בהן ייצגתי מוכרים ורוכשים בעסקאות מקרקעין שונות, למען הסר ספק אין במאמר זה להחליף את עורך הדין המייצג אתכם, אלא אך ורק לתת לכם ידע שיקנה הבנה בסיסית להליך מכירת דירה מתוך הבנה שככל שתבינו את ההליך בצורה טובה יותר יפחתו הלחצים במהלך הליך המכירה.
 
יש לציין כבר בפתח דבר, למרבית האוכלוסייה מכירת דירת מגורים הינה אחת מהעסקאות בעלות הערך הכלכלי הגבוה ביותר אשר יבצעו במהלך חייהם, בהיותה עסקה הכרוכה במכירת נכס בשווי כספי גבוה. עוד יצוין כי אחוז ניכר של עסקאות הינן עסקאות מכר ורכישה המבוצעות במקביל ואז ישנו צורך לבצע התאמה של לוח התשלומים בין העסקאות דבר שיוצר מורכבות מוגברת בעסקאות אלו, על כן במדריך משפטי זה אנו נסביר מהו תהליך מכירת הדירה וכל מה שבאמת מוכר דירה צריך לדעת על מנת לעבור את ההליך בהצלחה.
​
ראשית יצוין טרם מכירת דירה ואף טרם שיווק הדירה, מומלץ ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין אשר עוסק במקרקעין ומתמחה בפרט בעסקאות מכר ורכישה של דירות מגורים.
​
בדיקת רישום הזכויות
​
פעמים רבות טרם המכירה יש להסדיר רישום ו/או היתרי בניה ו/או יש לבצע תכנון מס שבח של נכסי הנדל"ן אשר מבקשים למכור טרם ביצוע מכירה, אלא שהדבר מתגלה למוכר אך ורק לאחר שלב השיווק לאחר שנמצא קונה מעוניין ואז הדבר מונע את המכירה.
​
מיותר לציין פעמים רבות הגיעו אלי מוכרים על מנת שאייצג אותם במכירת דירתם, לאחר שהמוכרים מצאו רוכשים לדירתם (לפעמים באמצעות מתווך) אשר מעוניינים לחתום על הסכם מכר אך להפתעת המוכרים התברר כי הדירה אינה רשומה במרשם הרלוונטי כנדרש או כי קיימת מניעה לביצוע העסקה בשל רישום של עיקול או מגבלה שונה, על כן מבחינתי טרם יציאה לעסקת מכירת דירה או נכס מקרקעין בכלל, מומלץ כי עורך הדין מטעמכם יבדוק ויאשר לכם כי אין מניעה לביצוע עסקת מכר.
​
בדיקת סימולציית מס שבח מקרקעין
​
טרם כל עסקת מכר מומלץ לבקש מעורך הדין שיערוך סימולציית מס שבח, ובמקרה הצורך יבצע תכנון מס לגיטימי שיאפשר את הקטנת מס השבח ככל האפשר.
כמו עניין הרישום לא פעם, לאחר שהמוכרים מוצאים קונה מתאים ומעוניינים לסגור את העסקה כאשר מתברר להים כי מס השבח שצפוי להיות משולם לא מותיר בידיהם את הסכום המצופה או הנדרש לצורך רכישת עסקה אחרת אינו מתאפשר ועל כן לא ניתן לבצע את העסקה דבר שמוביל לא פעם למפח נפש למוכרים ולקונים. 

 

פטור מס שבח - כאשר מדובר בדירה יחידה או חלופית אשר מוגדרת כדירה מזכה המוכר יהיה זכאי לפטור מס שבח וזאת עד לסכום העומד על סך של 5,008,000 ש"ח, כמו כן ככל ולא מדובר בדירה יחידה אך הדירה / נכס המקרקעין נרכשה לפני שנת 2014 יהיה זכאי המוכר לפטור לינארי מוטב.

​

הוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין

יצוין כי מוכר של דירת מגורים או נכס מקרקעין אשר נדרשים לשלם מס על כלל מחיר העסקה או על החלק שמעל הסך של 5,008,000 ש"ח (במקרה של פטור דירה יחידה או דירה חלופית) זכאי לנכות את עלויות הרכישה והוצאות נוספות בהתאם לסעיף 39 לחוק מס שבח מקרקעין אשר קובע אילו הוצאות מותרות בניכוי לשם קביעת סכום השבח בעת מכירת נכס מקרקעין.

ראשית יש להבחין בין הוצאות להשבחת הנכס לבין הוצאות לשמירת המצב הקיים של הנכס, רק הוצאות להשבחת הנכס יוקרו לצורך ניכוי!

​

רשימת הוצאות שיותרו לניכוי:

- שכר טרחת עורך דין במכירה ורכישה של הנכס נשוא השומה. 

- שכר טרחת תיווך במכירה ורכישה של הנכס נשוא השומה. 

- שכר טרחת שמאי.

- שכר טרחת מודד.

- שכר טרחת אדריכל.

- מס רכישה.

- הוצאות מימון.

- הוצאות להשבחת הנכס או הוצאות הקמה.

- היטל השבחה, הוצאות פיתוח היצרי בניה.

​(יצוין לא מדובר ברשימה סגורה)

​

מיסוי דירות יוקרה

בשנת 2013 נוסף מיסוי מיוחד לדירות יוקרה, גם כאשר מדובר בדירה יחידה. נכון להיום תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ש"ח, על כן ימוסה ההפרש שבין שווי המכירה לבין תקרת הפטור כמכירת זכות אחרת במקרקעין.

לאור העובדה כי דירות מגורים רבות עולות על תקרת הפטור יש ליתן את הדעת טרם מכירה, ולבצע חישוב מס גם על מכירה שזכאית לפטור מס שבח.

​

במקרה ולא חל פטור מס שבח מקרקעין:

​שווי מכירת הדירה בהפחתת שוו רכישת הדירה יהיה ערך השבח.

ערך השבח יוכפל באחוז מס השבח הרלוונטי לתקופת הבעלות בנכס.

טיפ: יש לבדוק אפשרות לפטור לינארי ככל והדירה בבעלות לפני שנת 2014.

 

במקרה בו חל פטור מס שבח מקרקעין :

​עד לסכום של 5,008,000 ש"ח לא יכול מס שבח מקרקעין.

על הסכום שמעל 5,008,000 ש"ח יכול מס שבח.

​

דוגמא לאופן חישוב השבח יהיה כדלקמן:

​

נניח ששווי המכירה 10,000,000 ש"ח, הדירה נרכשה בסכום של 3,000,000 ש"ח).

עד הסכום של 5,008,000 ש"לח - לא ישולם מס כלל.

10,000,000 - 5,008,000 = 4,992,000. 

4,992,000 / 10,000,000 = 0.4992.

0.4992 * 3,000,000 = 1,497,600.

4,992,000 - 1,497,600 = 3,494,400.

​

השבח בדוגמה זו עומד על סך 3,494,400 ש"ח (בהנחה שאחוז מס השבח בשנים הרלוונטיות עומד על 25%), מס השבח יעמוד על סך של 873,600 ש"ח.

​

* לחישובים אלו יש אפשרות לצרף הוצאות כאמור לעיל ובכך להפחית את נטל המס.

​

טרם יציאה למכירה מומלץ כי המוכרים יבצעו את הפעולות הבאות:
​
- בדיקת מחיר הנכס - מומלץ לבדוק טרם מכירה את שווי הדירה (נכס המקרקעין), מומלץ להיעזר באנשי מקצוע, מתווך, שמאי וכן ניתן להשוות לנכסים דומים באתרי מכירה כגון יד 2 ואתר מדל"ן. במקרה בו המוכר גם מעוניין לרכוש דירה חלופית, מומלץ לבדוק גם את צפי המחיר לדירה החלופית על מנת לחשב את 
- מומלץ כאמור לבדוק עם עו"ד האם צפוי לחול מיסוי על מכירת הדירה (וככל ובמקביל מתוכננת רכישת דירה לבדוק גם את מס הרכישה הצפוי לדירה החלופית).

 

* במצבים בהם מתוכננת עסקת רכישה ומכירה על מנת להחליף את הדירה, עניין זה חשוב אף יותר, שכן לרוב הרצון לבצע את העסקאות באופן סימולטני, וככל והרשים לא מבוצע כראוי יכולה להיווצר מניעה מכור את הדירה במועדים הנדרשים לצורך השלמת רכשית דירת המגורים החלופית.
​
- איסוף כלל המסמכים הנדרשים למכירה:​

• נסח טאבו עדכני או אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל.

• תשריט בית משותף.

• חשבונות ארנונה, מים וחשמל עדכניים.

• אישור מהוועדה המקומית שאין חריגות בנייה.

• במבנה ישן (או שבעבר הוכרז מבנה מסוכן) אישור שלא מדובר במבנה מסוכן.

​
המלצה: טרם מכירת דירה או כל נכס מומלץ לבצע שיפור חזותי (כגון: שפכטל, צבע, סדר וריהוט) של הדירה דבר שיכול לעלות את מחיר הדירה בהשקעה מינורית.
​
שיווק ומציאת קונה
​
1. פרסום הדירה – שימוש באתרים ייעודיים, רשתות חברתיות ולוחות נדל"ן.
2. סיוע של מתווך (אופציונלי) – מתווך מקצועי יכול לזרז את מציאת הקונה המתאים.
3. עריכת סיורים בנכס – הצגת הדירה בצורה אטרקטיבית לקונים פוטנציאליים.
​
​ניהול משא ומתן וסגירת עסקה
​
1. בדיקת רצינות הקונה – אימות יכולתו הפיננסית של הקונה (למשל, אישור עקרוני למשכנתא).
2. משא ומתן על המחיר ותנאי התשלום – הגדרת מקדמה, לוח תשלומים ותנאים נוספים.
3. חתימה על זכרון דברים (אופציונלי) – מסמך ראשוני שמגדיר את עקרונות העסקה.
​
חתימת חוזה מכר
​​
1. שכירת עורך דין למקרקעין – תפקידו לכלול בדיקת מסמכים, ניסוח חוזה וליווי העסקה משפטית.
2. חתימת חוזה מכר – החוזה יכלול פרטי העסקה, מועדי תשלום, התחייבויות וסנקציות במקרה של הפרה.
3. רישום הערת אזהרה – עורך הדין רושם הערת אזהרה בטאבו להגנה על זכויות הקונה.

 

סילוק משכנתא מהדירה הנמכרת

המוכר ימציא מכתב כוונות מהבנק לקונה המאשר את גובה סכום המשכנתא הרובצת (רשומה) על הנכס.

לאחר שהקונה מעביר את תשלום המשכנתא, הבנק הממשכן יסלק את המשכנתא הרובצת על הנכס.

יש לשים לב כי סילוק משכנתא עורך 30 יום.
​​
תשלומים והעברת בעלות
​
1. תשלומי מס ואגרות – תשלום מס שבח (אם חל) וקבלת אישורים עירוניים להעברת זכויות.
2. קבלת יתרת התשלום – לאחר השלמת כל התשלומים מתבצעת העברת הבעלות בטאבו.
3. מסירת הדירה – מתן מפתחות לקונה לאחר סגירת העסקה.
​​
חשיבות ליווי משפטי
​
עסקה של מכירת דירה היא תהליך מורכב וכרוכה בלא מעט סיכונים, ככל שאינה מבוצעת בליווי מקצועי. מדריך זה אינו מתיימר ללמדכם להיות עו”ד למכירת דירה, אלא לתת לכם הכוונה ראשונית וכללית בלבד. העצה החשובה ביותר היא לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה למכירת דירה, שילווה אתכם לכל אורך הדרך.
​
עורך דין למקרקעין יבטיח שהעסקה תבוצע באופן חוקי ובטוח ויטפל בהיבטים כגון:
​
- בדיקת מסמכי הדירה.
- ניסוח חוזה מכר ברור והוגן.
- בדיקות משפטיות על שעבודים והתחייבויות.
- רישום הערת אזהרה והעברת בעלות.
- טיפול במס שבח ואישורי עירייה (כולל היטל השבחה).​​​
​​
סיכום
מכירת דירה היא תהליך מורכב הדורש הכנה, משא ומתן וביצוע מדויק של כל השלבים. מומלץ לבצע את התהליך בליווי עורך דין מומחה בנדל"ן, שיבטיח מכירה בטוחה וחוקית. משרדנו מתמחה בליווי עסקאות נדל”ן פרטי ומסחרי, כולל תכנון מס אופטימלי.
​
עורך דין מכירת דירה
עורך דין רועי חסון הינו בעל ניסיון רב בייצוג וליווי מוכרים בעסקאות מכר של דירות מגורים, ניסוח הסכמי מכר, דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ורישום זכויות. עורך דין רועי חסון מכיר את כל הניואנסים הקטנים בהסכמי מכר דירה ומקרקעין בכלל.