WhatsApp
עורך דין מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38
מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38 – מיסוי, פטורים והיבטים משפטיים
פרויקט תמ"א 38 (תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) הפכו לאחת מהאפשרויות הפופולריות ביותר לשדרוג ולחיזוק מבנים ישנים ברחבי הארץ או הריסה ובניה. במקביל, מכירת דירות שנעשו במסגרת פרויקטים אלו עשויה לכלול מספר היבטים משפטיים ומסחריים שיש להביא בחשבון.
במאמר זה נעסוק בנושאים העיקריים הקשורים למכירת דירה בפרויקט תמ"א 38, כולל המיסוי הכרוך בכך, הפטורים ממס והיבטים משפטיים חשובים.
מהו פרויקט תמ"א 38?
תמ"א 38 הוא פרויקט שמטרתו לחזק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. בפרויקטים של תמ"א 38 ניתן לבצע חיזוק המבנה עצמו או הריסה ובנייה מחדש של הבניין. אחת מהאפשרויות הקיימות היא הרחבת הדירות הקיימות, תוספת של ממ"דים, מעליות, חניות ושדרוג של המעטפת החיצונית של הבניין. בתמורה לכך, הדיירים מקבלים זכויות בנייה נוספות, כשחלק מהתוספות הללו נמכרות לצדדים שלישיים.
מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38 – מיסוי ומס הכנסה
מכירת דירה שנעשית במסגרת פרויקט תמ"א 38 כרוכה לעיתים במיסוי, גם אם מדובר בדירה יחידה ועל פניו המוכר זכאי לפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק!!!
חשוב לדעת מהם הכללים הרלוונטיים:
מיסוי דירה נמכרת אשר ממוקמת בפרויקט תמ"א 38
מכירת דירה לאחר הריסה ובנייה מחדש:
אם הדירה נמכרה לאחר פרויקט של הריסת הבניין ובנייתו מחדש, המוכר עשוי להיות מחויב במס רווח הון אם מדובר ברווח שנוצר מהמכירה של הדירה החדשה. במקרה כזה, יכול להיות שמדובר בעסקה שנחשבת לעסקה במסלול של הכנסה עסקית, ולא כעסקה פרטית, תלוי במאפיינים הספציפיים של העסקה.
3. מכירת זכויות בנייה:
בפרויקטים של תמ"א 38 יכולים דיירים למכור את זכויות הבנייה שלהם, כלומר את התוספות שבוצעו במבנה (כגון דירות נוספות שנבנו או שטחים משותפים). מכירת זכויות בנייה כזו עשויה להיחשב להכנסה חייבת במס רווח הון.
דגשים חשובים לפני מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38
לפני ביצוע מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38, ישנם מספר דגשים שחשוב לקחת בחשבון:
הסדרת זכויות הבעלות: יש לוודא שכל הדיירים שותפים להסכם התמ"א ושאין מחלוקות בעניין הבעלות על הדירות והזכויות בנוגע לתוספות שנעשו.
הבנת משמעויות המיסוי: לפני מכירת הדירה, יש לבצע ייעוץ עם עורך דין ומומחה מיסוי כדי להבין את כל ההשלכות הפיננסיות והמיסויות של המכירה, וכיצד לנהל את המכירה בצורה שתפחית את חבות המיסים.
הסכמות עם היזמים: אם הדירה נמכרת לאחר שדרוג במסגרת פרויקט תמ"א 38, יש לוודא שהמכירה מתבצעת על פי ההסכמים עם היזם ושהיא לא מפרה את ההסכמים החתומים.
מכירת זכויות בנייה: אם המוכר מוכר את זכויות הבנייה הנוספות שהוקצו לו במסגרת הפרויקט, חשוב לוודא שהמכירה נעשית על פי כל הדרישות המשפטיות ושהתשלום בגין הזכויות נרשם כדין.
סיכום
מכירת דירה בפרויקט תמ"א 38 היא פעולה שמלווה בהיבטים משפטיים ומיסויים חשובים שיש להביא בחשבון. חשוב להבין את המשמעות המיסויית של מכירת דירה לאחר פרויקט שדרוג או הריסה ובנייה מחדש, ולעבוד עם אנשי מקצוע שמתמחים בתחום כדי להימנע מטעויות. פטורים ממס כגון פטור ממס רווח הון יכולים להקל מאוד על המוכר, אך יש להבין את התנאים והדרישות המלאות של החוק על מנת למנוע תקלות עתידיות.
לייעוץ מקצועי ולקבלת עזרה בתהליך מכירת הדירה בפרויקט תמ"א 38, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והמיסוי.
עורך דין רועי חסון -
המשרד מתמחה במכירת דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי, לקביעת פגישת טרם חתימה של הסכמי מכר ורכישה של דירות בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ניתן לקבוע על ידי יצירת קשר בטלפון 073-7437552.