העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה – "עסקת מתנה"
העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין או בשמה השגור יותר "עסקת מתנה" הינה הקניית נכס בין בני משפחה ללא תמורה כך שהן המעביר לא קיבל כל תמורה והנעבר לא נתן כל תמורה לא בכסף ולא בשווה כסף.
הדגש כמובן הוא על העברה של נכס מבלי שהצד המעביר או המעניק את הזכות במקרקעין מקבל תמורה כלשהי מהצד המקבל על העברת הזכויות בנכס.
​
עסקת מתנה או העברת נכס מקרקעין ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ויש לה משמעויות רבות וערך כלכלי גבוה מאוד, לכן חשוב לדעת כיצד לבצע את העסקה מבחינה משפטית באופן הנכון והיעיל ביותר, דבר שיכול לחסוך כסף רב.
​
העברת זכויות במקרקעין בתוך המשפחה למעשה נראית פשוטה ואינה מסובכת אומנם יש לה השלכות רבות במיוחד ויכולה לשמש בין היתר כלי לתכנון מס מהמעלה הראשונה, כמו כן יש לה השלכות מיסוי עצומות על המקבל ועל הנעבר ויש לשים את הדעת על כך טרם ביצוע העברה ותכנונה באופן נכון ומיטבי.
​
למרות המצב הקצת שונה מהרגיל, חייב להתבצע חוזה מחייב בין הצדדים אשר מגדיר את תנאי העסקה ואת כל האלמנטים שסובבים סביבה בין היתר על מנת להבטיח את המעביר ואת הנעבר וליתן ביטוי לרצונם בכתב.
​
בעל הנכס חותם על הסכם העברה ותצהיר הענקת המתנה אשר נערך על ידי עורך דין מקרקעין, מקבל הנכס נדרש לחתום הן על ההסכם והן על תצהיר, קבלת המתנה. במידה וקיימים תנאים מקדימים או "מתלים" למתן הנכס, הם חייבים להיות מעוגנים בחוזה "העברה ללא תמורה" וחתומים. זוהי ההגנה המשפטית והגושפנקא של בעל הנכס לאישור העסקה או לביטולה ולמנוע את הענקת הנכס ככל ומקבל המתנה לא מילא את התנאים שנדרש להם על ידי המעניק.
​
ישנו תהליך שלם אותו יש לבצע להשלמת העסקה וחשוב לבחור עו"ד המתמחה בתחום זה. ההליך כולל בין היתר הצהרה למיסוי מקרקעין, חתימה על שטרות מכר בנוכחות עו"ד, הסדרה מול העירייה ולשכת רישום מקרקעין או רשות מקרקעי ישראל, לצורך העברת הזכויות בצורה מקצועית ונכונה על פי חוק.
​
הערת אזהרה – במקרים מסוימים יש לרשום הערת אזהרה, להערה זו חשיבות רבה בהגנה על הצדדים מצד ג' בכדי להכיר כי מתבצעת עסקה בנכס.
 
יש לזכור כי במידה ולא מבצעים את התהליך בצורה חוקית ניתן להסתבך בעיקולים ואף לקבל קנסות מרשויות המס.
​
לעסקה מהסוג הזה מוענק פטור ממס שבח ופטור חלקי ממס רכישה במידה ומתקיימים תנאים מסוימים מאוד וחשוב להכיר את התנאים לעומק בכדי להצליח לקבל פטור זה.
​
תנאי ראשון- ראשית יש לבדוק האם העסקה התבצעה לקרוב משפחה לפי ההגדרה? חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מיסוי מקרקעין הן המקור החוקי המגדיר מיהו בן משפחה לעניין מס שבח ומס רכישה, ככל ולא עומדים בהגדרות החוק לא ניתן לבצע העברה ללא תמורה. החוק מאוד ספציפי בהגדרה שלו בכל מה שקשור לעסקה של העברת נכס ללא תמורה, כל זאת על מנת למנוע מצבים לא נעימים ובעיות שונות שעלולות להסתבך.
​
לרשויות בישראל ישנם הגדרות שונות מי נחשב כבן משפחה כלומר יכול להיות שאותו אדם מוגדר בן משפחה ברשות אחת ולא נחשב כבן משפחה ברשות אחרת בעניינינו לרשות המיסים הגדרה מדויקת מיהו בן משפחה ולכן לפני עשיית עסקה בסדר גודל כזה יש לבחון את כל הפרמטרים בכדי שהעסקה תתבצע על פי רצון הלקוח.

תנאי שני - העברה ללא תמורה כשמה כן היא, ללא תמורה!!! לא ניתן להעביר דירה או כל נכס מקרקעין ללא תמורה, ככל ואכן קיימת תמורה. זהו תנאי חובה אשר הן נותן המתנה והן מקבל המתנה מצהירים כי אינם מקבלים ו/או נותנים כל תמורה.

דוגמאות:
- לא ניתן לבצע העברה ללא תמורה במקרה של עסקת מכר (תשלום מלוא שווי הדירה ע"י המקבל למעניק).

- לא ניתן לבצע חילוף של נכסים, ששני בני משפחה מעבירים ללא תמורה האחד לשני שני נכסים שונים, שניהם יחשבו כמי שביצעו שני עסקאות בשווי הנכסים שהועברו בין הצדדים.

- דירה עם משכנתא - המקבל לא יכול להתחייב לשלם את סכום המשכנתא שכן גובה המשכנתא תיחשב כתמורה.

אני עורך דין ונוטריון רועי חסון אשר משרדי ממוקם בכפר יונה, ייצגתי לקוחות רבים בעסקאות העברה ללא תמורה/מתנה בין בני משפחה, יש לי הכלים והידע הרב לייצג ולייעץ גם לך בעניין עסקאות "העברה ללא תמורה/ עסקאות מתנה" של נכסי מקרקעין ושמח לסייע ולתת מהידע הרב שצברתי בנושא זה.
​
​