העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה – "עסקת מתנה" במקרקעין
העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין או בשמה השגור יותר "עסקת מתנה" הינה הקניית נכס בין בני משפחה ללא תמורה כך שהן המעביר לא קיבל כל תמורה והנעבר לא נתן כל תמורה לא בכסף ולא בשווה כסף.
הדגש כמובן הוא על העברה של נכס מבלי שהצד המעביר או המעניק את הזכות במקרקעין מקבל תמורה כלשהי מהצד המקבל על העברת הזכויות בנכס.
​
עסקת מתנה או העברת נכס מקרקעין ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ויש לה משמעויות רבות וערך כלכלי גבוה מאוד, לכן חשוב לדעת כיצד לבצע את העסקה מבחינה משפטית באופן הנכון ויעיל ביותר, דבר שיכול לחסוך כסף רב.
​
העברת זכויות במקרקעין בתוך המשפחה למעשה נראית פשוטה ואינה מסובכת אומנם יש לה השלכות רבות במיוחד ויכולה לשמש בין היתר כלי לתכנון מס מהמעלה הראשונה, כמו כן יש לה השלכות מיסוי עצומות על המקבל ועל הנעבר ויש לשים את הדעת על כך טרם ביצוע העברה ותכנונה באופן נכון ומיטבי.
​
למרות המצב הקצת שונה מהרגיל, חייב להתבצע חוזה מחייב בין הצדדים אשר מגדיר את תנאי העסקה ואת כל התנאים הנכללים בעסקת העברת ללא תמורה של נכס מקרקעין, בין היתר על מנת להבטיח את המעביר ואת הנעבר דיווח נכון לרשויות המס, והעברת הקניין במרשם המקרקעין וכן ליתן ביטוי לרצונם בכתב.
​
בעל הנכס, "המעניק" חותם על הסכם העברה ותצהיר הענקת המתנה אשר נערך על ידי עורך דין מקרקעין, מקבל הנכס נדרש לחתום הן על ההסכם והן על תצהיר, קבלת המתנה. במידה וקיימים תנאים מקדימים או "מתלים" למתן הנכס, הם חייבים להיות מעוגנים בחוזה "העברה ללא תמורה" וחתומים. זוהי ההגנה המשפטית והגושפנקא של בעל הנכס לאישור העסקה או לביטולה ולמנוע את הענקת הנכס ככל ומקבל המתנה לא מילא את התנאים שנדרש להם על ידי המעניק.

למען הסר ספק, ההתניה אינה יכולה לכלול תמורה כספית או שוות ערך לכסף בתמורה להענקת נכס המקרקעין שכן במקרה כזה לא יהיה מדובר בעסקת מתנה.
​
אציין כי בפועל מתקיים תהליך שלם אותו יש לבצע להשלמת העסקה וחשוב לבחור עו"ד המתמחה בתחום זה. ההליך כולל בין היתר הצהרה למיסוי מקרקעין, חתימה על שטרות מכר בנוכחות עו"ד, הסדרה מול העירייה ולשכת רישום מקרקעין או רשות מקרקעי ישראל, לצורך העברת הזכויות בצורה מקצועית ונכונה על פי חוק.
​
הערת אזהרה – במקרים מסוימים יש לרשום הערת אזהרה, להערה זו חשיבות רבה בהגנה על הצדדים מצד ג' בכדי להכיר כי מתבצעת עסקה בנכס.
 
יש לזכור כי במידה ולא מבצעים את התהליך בצורה נכונה משפטית וחוקית ניתן להסתבך בעיקולים ואף לקבל קנסות מרשויות המס.

סוגי נכסי מקרקעין אשר ניתן להעביר ללא תמורה
- העברה ללא תמורה של דירת מגורים/ בית מגורים.
- העברה ללא תמורה של מגרש/ קרקע.
- העברה ללא תמורה של משרד או נכס מסחרי.
- העברה ללא תמורה של העברת זכויות במגזר החקלאי (נחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה במשבצת).

האם קיימת תקרה לערך הנכס המועבר בהעברה ללא תמורה
לא קיימת תקרת ערך לנכס אשר מעבירים ללא תמורה, זאת בניגוד לתקרה הקיימת בפטור על עסקאות מכר של דירה יחידה.

​מיסוי מקרקעין בעסקת העברה ללא תמורה מתנה
מס שבח - עסקאות העברה ללא תמורה פטורות מתשלום מס שבח (בשים לב כי מדובר במס נדחה ולא פטור אמיתי ממס).
מס רכישה - מס הרכישה יעמוד על 1/3 ממס הרכישה אשר היה מושת בעסקת מכר רגילה.

היטל השבחה בעסקת העברה ללא תמורה
היטל השבחה -  לא יחול היטל השבחה על עסקת העברה ללא תמורה, אך אציין כי מדובר במס נדחה ולא בפטור אמיתי ממס.

תנאים להכרה בעסקה בעסקת מתנה העברה ללא תמורה:
- מאוד וחשוב להכיר את התנאים לעומק בכדי להצליח לקבל פטור זה.
​
תנאי ראשון- ראשית יש לבדוק האם העסקה התבצעה לקרוב משפחה לפי ההגדרה? חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מיסוי מקרקעין הן המקור החוקי המגדיר מיהו בן משפחה לעניין מס שבח ומס רכישה, ככל ולא עומדים בהגדרות החוק לא ניתן לבצע העברה ללא תמורה. החוק מאוד ספציפי בהגדרה שלו בכל מה שקשור לעסקה של העברת נכס ללא תמורה, כל זאת על מנת למנוע מצבים לא נעימים ובעיות שונות שעלולות להסתבך.
​
לרשויות בישראל ישנם הגדרות שונות מי נחשב כבן משפחה כלומר יכול להיות שאותו אדם מוגדר בן משפחה ברשות אחת ולא נחשב כבן משפחה ברשות אחרת בעניינינו לרשות המיסים הגדרה מדויקת מיהו בן משפחה ולכן לפני עשיית עסקה בסדר גודל כזה יש לבחון את כל הפרמטרים בכדי שהעסקה תתבצע על פי רצון הלקוח.

תנאי שני - העברה ללא תמורה כשמה כן היא, ללא תמורה!!! לא ניתן להעביר דירה או כל נכס מקרקעין ללא תמורה, ככל ואכן קיימת תמורה. זהו תנאי חובה אשר הן נותן המתנה והן מקבל המתנה מצהירים כי אינם מקבלים ו/או נותנים כל תמורה.

דוגמאות למקרים שלא יאושרו ע"י מיסוי מקרקעין כהעברות ללא תמורה / עסקאות מתנה:

- לא ניתן לבצע העברה ללא תמורה במקרה של עסקת מכר (תשלום מלוא שווי הדירה ע"י המקבל למעניק).

- לא ניתן לבצע חילוף של נכסים, ששני בני משפחה מעבירים ללא תמורה האחד לשני שני נכסים שונים, שניהם יחשבו כמי שביצעו שני עסקאות בשווי הנכסים שהועברו בין הצדדים.

- דירה עם משכנתא, המקבל לא יכול להתחייב לשלם את סכום המשכנתא שכן גובה המשכנתא תיחשב כתמורה.

מעוניינים להעניק דירה במתנה לקרוב משפחה? לבצע עסקת מתנה / העברה ללא תמורה?
אנכי, עורך דין רועי חסון, ייצגתי לקוחות רבים בעסקאות העברה ללא תמורה/מתנה בין בני משפחה, יש לי ניסיון של שנים שמעניקים לי את הכלים והידע לייצג ולייעץ גם לך בעניין עסקאות "העברה ללא תמורה/ עסקאות מתנה" של נכסי מקרקעין ואשמח לסייע ולהעניק לך מהידע הרב שצברתי בנושא זה.

מוזמנים לייצור קשר בטלפון: 073-7437552 ו/או להשאיר פרטים בתחתית העמוד, ואנו נחזור אליכם בהקדם.

עמודים נוספים מומלצים לקריאה נוספת

- רכישת דירה.
- מכירת דירה.
- מכירת דירה שהתקבלה במתנה.
- העברת נכס מקרקעין אגב גירושין.
- רישום בטאבו של נכסי מקרקעין.