המדריך המלא לשנת 2025 לביצוע עסקאות רכישת דירה / מקרקעין​

עורך דין רועי חסון - עורך דין מקרקעין - עורך דין רכישת דירה

בשעה טובה, החלטתם לרכוש דירה או שאיתרתם דירת מגורים אותה אתם מעוניינים לקנות, בשלב זה עולות שאלות שונות שעולות לרוכשים רבים של דירות לרבות:

​

-מאיפה ואיך מתחילים את תהליך רכישת דירה?

-משכנתא, מה אחוז המשכנתא שאני יכול ללוות מהבנק?

-האם מומלץ לשכור שירותיו של מתווך מקרקעין?

-האם מומלץ לשכור שירותיו של יועץ משכנתאות?

-אישור עקרוני למשכנתא מהו ולמה חשוב לבקש אישור עקרוני טרם רכישת דירה.

-מהו זיכרון דברים? והאם מומלץ לחתום על זיכרון דברים?

-מהן הבדיקות אשר מומלץ לקונה דירה לבצע טרם קניית דירה ?

-מהן הבדיקות אשר מומלץ כי עורך דין קניית דירה יבצע טרם רכישת דירה?

איזה בעלי מקצוע נוספים מלבד עורך דין קניית דירה מומלץ לשכור טרם או במהלך רכישת דירה?

-מהו מס רכישה?

-האם הוא חל על קניית הדירה?

-מה סכום מס הרכישה שעלי לשלם בשל קניית הדירה?

-האם יש עלויות נוספות?

-האם אני צריך עורך דין קניית דירה?

-מהי עלות עורך דין קניית דירה?

-מהם הבדיקות אותם יערוך עורך דין קניית דירה טרם חתימה על חוזה?

-כיצד חותמים על הסכם קניית דירה?

-מהם המסמכים אשר מצורפים להסכם קניית דירה?

-מדובר בעסקה של דירה חלופית (מכירת דירה וקניית הדירה אחרת במקומה), כיצד מסנכרנים את ההליך?

-מה כדאי לעשות קודם לקנות או למכור דירה?

-מהם מנגנוני ההגנה בעסקת קניית דירה איך מבטיחים שהדירה אכן נרשמת על שמי והמוכר לא נעלם עם התמורה?

-מתי הדירה נרשמת על שמי?

-מתי אקבל את החזקה בדירה?

​

הקדמה

 

במאמר זה, אעביר לכם ידע משפטי וכללי רלוונטי בהליך רכישת דירה, שנצבר באמתחתי במשך למעלה מ 15 שנות ניסיון בייצוג קונים ומוכרים של דירות מגורים, כמו כן אנסה לענות על השאלות המרכזיות שמעסיקות רוכשים של דירות מגורים ונכסי מקרקעין לפני ביצוע עסקת קניית דירה ובמהלכה, שאלות אותם נשאלתי לאורך השנים על ידי רוכשי דירות ונכסי מקרקעין.

​

על אף הניסיון ליתן מענה רחב ככל האפשר לשאלותיכם, יתכן ויהיו שאולות נוספות בעניין רכישת דירה שלא עלו במאמר זה, על כן לכל שאלה נוספת שעלולה לעלות ניתן לפנות אלי בקלות דרך הטלפון במספר 073-7437552 או המייל האישי שלי Roihadv@gmail.com.

​

אציין כי מאמר זה ובכלל כל החומר הרב שהעליתי מניסיוני באתר לא מהווה אף פעם חלופה לייעוץ עם עורך דין קניית דירה / מקרקעין מנוסה או בעלי מקצוע שונים כגון שמאי, אדריכל, יועץ משכנתאות ועל כן תמיד אבל תמיד מומלץ טרם ביצוע עסקה להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובעלי המקצוע הרלוונטיים.
​
​איך מתחילים את התהליך של קניית דירה?
 

בשלב הראשון טרם נתחיל במלאכת חיפוש דירת המגורים או הדירה להשקעה עלינו לבדוק תחילה מה הסכום אותו אנו יכולים להעמיד לצורך רכישת הדירה.

 

בד"כ דירת מגורים נרכשת באמצעות הון עצמי בתוספת משכנתא (הלוואה בנקאית לזמן ארוך אשר כנגדה הבנק ממשכן את הדירה כבטוחה להתחייבות הלווה).

 

על כן עלינו לדעת מהו ההון העצמי אשר אנו יכולים להעמיד בתוספת סכום המשכנתא אשר אנו צפויים לנטול מהבנק, מסכום הרכישה יש להפחית הוצאות נלוות צפויות לרכישת הדירה או הנכס והתאמתו לצרכי הרוכש.

​

הוצאות נלוות לרכישת דירה או נכס מקרקעין -

- מס רכישה.

- שכ"ט תיווך במקרקעין.

- שכ"ט עורך דין.

- שמאות מקרקעין.

- בדיקת מהנדס (בדק בית).

- שכ"ט מודד.

- הוצאות נטילת משכנתא.

- אגרות רישום בטאבו.

​​

 

סכום המשכנתא המירבי אשר מתאפשר ללקוח לנטול מבנק מלווה על פי הוראות בנק ישראל הינם כדלקמן:

 

1. רכישת דירת מגורים ראשונה – ניתן לקבל מימון של עד 75% משווי הדירה הנרכשת.

2. רכישת דירת מגורים יחידה או חלופית – ניתן לקבל מימון של עד 70% משווי הדירה הנרכשת.

3. רכישת דירת מגורים שאינה יחידה – ניתן לקבל מימון של עד 50% משווי הדירה.

 

על אף האמור הבנקים למשכנתאות אינם מחויבים ליתן משכנתאות באחוזי המימון הנ"ל, ובודקים את יכולתו הכלכלית של קונה הדירה, לעמוד בהחזרים החודשים, כלל האצבע (לא מחייב) הוא כי ההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסה החודשית הכללית של קונה דירה.

 

לדוגמא: הכנסה של בני זוג 20,000 ₪ נטו, מאפשרת החזר כספי חודשי של 6,667 ₪ כל חודש, מפה הבנק מבצע איוון של הסכום לתווך השנים המבוקש על פי הריבית שנסגרת בין הקונה לבנק ומתקבל הסכום שאפשרי ליטול מהבנק לצורך הרכישה בתנאי כי הוא עומד בתנאים לעיל.

​

אישור עקרוני

קונה של דירה או נכס מקרקעין אחר אשר לצורך רכישת הדירה מבקש לממנה ממשכנתא, זכאי לקבל מבנק למשכנתאות טרם הרכישה אישור לסכום המשכנתא ותנאי ההלוואה אשר יכלול את הנתונים כדלקמן:

- סכום המשכנתא.

- תקופת המשכנתא.

-שיעור הריבית ואופן חישובה.

- סכום ההחזר החודשי.

- עמלות, חיובים נלווים ודרישות נוספות.

- רשימה של שמאי מקרקעין שמוסמכים ומאושרים על ידי הבנק לבצע את הערכת שווי הנכס.​​

​

הערה על האישור הקרוני להיות תקף לפחות לעשרים וארבע יום לפי חוק, הבנק מחוייב לתת את המשכנתא בהתאם לאישור העקרוני כל עוד האישור בתוקף והפרטים והנתונים שנמסרו על ידי הלווה בטופס הבקשה נבדקו ונמצאו נכונים.

 

האם מומלץ לשכור שירותיו של יועץ משכנתאות?

 

ראשית יצוין כי אין חובה לשכור שירותיו של יועץ משכנתאות בעת קניית דירה, ככל ויש זמן ורצון בהחלט אפשרי ורצוי ניתן לבצע סקר שוק בין הבנקים ומקח לשיפור תנאי המשכנתא.

 

על אף האמור יועץ משכנתאות טוב יכול לחסוך סכומים בלתי מבוטלים כלל, יתרה מכך יועץ משכנתאות המבין בתמהילים השונים המוצעים על ידי הבנקים יכול לכוון את קונה הדירה לתמהיל נכון עבור צרכיו (החזר קבוע, יורד או עולה, צמוד מדד ועוד), שכ"ט יועץ משכנתאות יכול להיקבע כסכום פיקס או אחוז מהמשכנתא או החיסכון הצפוי, יש לשים לב מה נרשם בהסכם בין הצדדים ואף מומלץ כי יהיה קיים סעיף הקובע כי רק במידה ופעולות היועץ תביא לכך כי הלקוח ייטול משכנתא ע"פ הצעת היועץ ישולם הסכום הקבוע בין הצדדים.​

​

האם מומלץ לשכור שירותיו של מתווך מקרקעין לצורך רכישת דירה?

- תחילה נבהיר אין חובה לשכור שירותיו של מתווך מקרקעין ברכישת דירה, פעמים רבות ניתן לאתר נכסים אשר נמכרים ללא תיווך.

​

יתרונות של מתווך מקרקעין:

- גישה לנכסים שאינם מפורסמים בפומבי - למתווכים יש גישה לנכסים שטרם פורסמו בלוחות המכירה באינטרנט.

- חיסכון בזמן ובמאמץ - המתווך מסנן עבורך נכסים לפי הצרכים שלך, מתאם סיורים, מנהל מו"מ ראשוני ועוד.

- ידע מקצועי והיכרות עם השוק המקומי- מתווך מנוסה יודע לזהות עסקאות יקרות מדי, אזורים מתפתחים, יתרונות וחסרונות של שכונה.

- סיוע במשא ומתן - המתווך יכול לסייע לך להשיג תנאים טובים יותר, במיוחד מול מוכרים פרטיים.

- גשר בין הצדדים - המתווך עשוי להקל על התקשורת בין הקונה למוכר ולהפחית מתחים.

​

חסרונות של מתווך מקרקעין:

- עלות שכר טרחה - שכ"ט של מתווך הינו גבוה ועומד על 1-2% משווי הדירה הנרכשת.

- לחץ מיותר לסגור עסקה - חלק מהמתווכים ממהרים לקדם עסקאות מבלי לבדוק לעומק את הנכס, רק כדי לקבל עמלה.

​​​

זיכרון דברים מהו? האם מומלץ לחתום על זיכרון דברים? יתרונות וחסרונות של זיכרון דברים.

זיכרון דברים - הוא מסמך ראשוני שנערך לרוב בין קונה למוכר דירה (או נכס מקרקעין אחר), ובו נכתבים עקרונות העסקה כגון:

פרטי הצדדים, פרטי הנכס, מחיר, מועד מסירה ולעיתים גם תנאי תשלום.

מטרתו היא לקבע את ההסכמות הראשוניות בין הצדדים.

בפועל, מדובר במסמך מחייב משפטית לכל דבר ועניין ככל הסכם מכר ולא ניתן מההתחייבויות שנקבעו בזיכרון הדברים.

​

האם מומלץ לחתום על זיכרון דברים? מאחר והנכס טרם נבדק משפטית, ומאחר וקיימים היבטים רבים אשר קונה ומוכר מן הישוב אינם שמים דגש לגביהם לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים אך יש גם יתרונות לזיכרון דברים ועל כן העניין תלוי סיטואציה (מומלץ להתייעץ עם עו"ד טרם חתימה כזאת וככל האפשר כי יבצע עבורך אף בדיקות ראשוניות).

​

יתרונות - מחייב משפטית גם את המוכר כך שלא יוכל לחזור או לשנות את תנאי העסקה.

חסרונות - הנכס לא נבדק משפטית ולכן יתכן ויש מניעות לביצוע העסקה, מומים נסתרים או תשלומים שונים שהמוכר והקונה טרם נתנו את הדעת בגינם ולא קיבלו ביטוי בזיכרון הדברים.

​

בדיקות מקדמיות שכל קונה חייב לבצע לפני קניית דירה - 

​

אנו ממליצים לכל קונה טרם התקדמות להסכם מכר ושכירת אנשי מקצוע שונים לבדוק את הדירה הן מבחינה ויזואלית והן את סביבת הדירה.

- האם השירותים שאנו נדרשים להם כגון גני ילדים, בית ספר, מרכז מסחרי, פארקים ועוד נגישים בקרבת מקום לדירה הנרכשת.

- מומלץ לבדוק את סביבת הדירה יש מטרדים בסביבת הדירה כגון רעש, לכלוך, בעיות חניה, תנועה, קרינה ועוד.

כמו כן מומלץ לבדוק אם יש צפי לשינוי בשכונה לרבות פינוי בינוי, תמ"א 38, הסדרי תנועה, רכבות ועוד.

- לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה, האם יש סימני רטיבות, האם כל המערכות פועלות (מים, חשמל), תקינות של המטבח, תריסים דלתות ועוד, כמו כן מומלץ לבדוק את הדירה לפחות בשני ביקורים שונים בשעות שונות של היום (בד"כ בוקר או צהרים וערב).

 

מהו תפקידו של עורך דין המייצג קונה דירה או מוכר דירה?

תפקידו של עורך דין מקרקעין ונדל"ן בייצוג קונה דירה כדלקמן:
​
ביצוע בדיקות מקדמיות טרם מכירת הדירה או רכישת הדירה.
 
עריכת טיוטת הסכם מכר או בדיקת טיוטת הסכם מכר ומתן התייחסות הכוללת את השינויים הנדרשים בו.

רישום הערות אזהרה או משכונות מיד לאחר חתימת ההסכם.

רישום הערת אזהרה לטובת בנק ממשכן (עבור קונה דירה).

דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על כריתת ההסכם.

דיווח לוועדה המקומית לתכנון ובניה ומחלקת הארנונה.
 
- רישום זכויות מקרקעין - עו"ד המייצג מוכר דירה ימציא את מכלול אישורי העברה לרבות אישורי מס שבח ומס רכוש לעו"ד המייצג את הקונה, עו"ד המייצג קונה דירה ירשום את הדירה על שם הקונה במרשם הרלוונטי.

 

-רישום משכנתא על הזכויות בדירה לטובת בבנק ממשכן ככל ונדרש.
​
הבדיקות אשר נדרש לבצע טרם חתימה על הסכם מכר, כדלקמן:
 
בדיקות מיסוי - מס רכישה ומס שבח

רכישת דירה ומכירתה הן עסקאות אשר כרוכות במיסוי מקרקעין, עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין יבצע תכנון מס לגיטימי וכך יפחית ויצמצם את חבות המס באחוזים ניכרים.
​
- מס רכישה: זהו המס שמשלם הרוכש/קונה על רכישת דירת מגורים או נכס מקרקעין. שיעור המס תלוי בכמה פרמטרים: ערך הנכס, האם מדובר בדירה יחידה של המוכר או שזאת דירה נוספת, והאם מדובר בדירת מגורים או בנכס עסקי. עורך הדין יבדוק אם יש פטורים זמינים (כמו פטור לרוכש דירה ראשונה) או אם קיימת אפשרות להפחית את המס (למשל, במקרה של רכישת קרקע לבנייה).
​

אחוזי מס רכישה (מעודכנים לשנת 2025):

מס הרכישה נקבע בהתאם לסיווג הכנס, דירה יחידה או דירת מגורים נוספת, כאשר הרצון של המחוקק הוא להקל בנטל מס למי שרוכש את הדירה לצורך מגוריו והכביד את הנטל המס למשקיעים.

הסיווג של דירת מגורים יחידה הינו בהתאם להגדרה הנ"ל:

​

- הדירה הנרכשת הנה דירת המגורים היחידה של הרוכש גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות אינו עולה על שליש (33%) או שמחזיק בדירה נוספת שקיבל בירושה וחלקו בה אינו עולה על מחצית (50%) או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997. (לגבי דירת מגורים יחידה יראו את הרוכש בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד). אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת שתימכר תוך 24 חודשים (לרכישה בתקופה 1/6/23-31/5/25 18 חודשים) יראוהו כבעל דירה יחידה.

​

דירה יחידה -

מס רכישה על דירת מגורים יחידה הינו על פי המדרגות כדלקמן:

-עד לחלק משווי העסקה שסכומו 1,978,745 ש"ח - לא ישולם מס רכישה.

-מחלק שווי העסקה שסכומו 1,978,745 ועד לסכום של 2,347,040 ש"ח ישולם 3.5%.

-מחלק שווי העסקה שסכומו 2,347,040 ועד לסכום של 6,055,070 ש"ח ישולם 5%.

-מחלק שווי העסקה שסכומו 6,055,070 ועד לסכום של 20,183,565 ש"ח ישולם 8%.

-מחלק שווי עסקה של 20,183,565 ש"ח ועד כל סכום ישולם 10%.

​

דירת מגורים חישוב רגיל -

מס רכישה על דירת מגורים (שאינה דירה יחידה) הינו על פי המדרגות כדלקמן:

-עד לחלק משווי העסקה שסכומו 6,055,070 ש"ח ישולם 8%.

-מחלק שווי עסקה של 6,055,070 ש"ח ועד כל סכום ישולם 10%.

- מס שבח: מדובר במס שהמוכר משלם על הרווח שהשיג ממכירת הנכס, כלומר, ההפרש בין המחיר ששילם בעת הרכישה למחיר שבו מוכר את הנכס. המס משתנה בהתאם לגורמים כמו תאריך רכישת הנכס, תקופת הבעלות, וסוג הנכס. ישנם פטורים ממס שבח (למשל, אם מדובר במכירת דירה יחידה לאחר תקופת בעלות מסוימת), ועורך הדין יבדוק אם המוכר זכאי לפטור או להורדה בשיעור המס.
​
- תכנון מס: עורך הדין יכול לבדוק דרכים להפחית את המס שנדרש לשלם ע"י הרשויות בעסקת מקרקעין, באמצעות תכנון מס לגיטימי שיכול לכלול למשל קביעת תיאום במועד העסקה או בחירת אסטרטגיית רכישה או מכירה המתאימה ביותר למצב הכלכלי של הצדדים, חשוב לציין יש להיזהר שלא לבצע "עסקאות פיקטיביות" או פעולות שאינן אמת.
​
בדיקת זהות בעלות ורישום נכס

כל נכס נדל"ני במדינת ישראל חייב להיות רשום במרשם רישום המקרקעין המתאים, כמו לשכת רישום המקרקעין (מכונה טאבו), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חברה משכנת, המנהל האזרחי ועוד.

 

עורך הדין חייב לוודא מספר דברים לפני ביצוע עסקה:
- זהות המוכר/הקונה: יש לוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות בנכס ושהקונה הוא זה שבאמת זכאי לרכוש אותו.

- בדיקת זכויות הנכס: עורך הדין יוודא שהזכויות רשומות כראוי, ואין בעיות רישומיות כמו עיקולים, שעבודים, הגבלות או הערות שיכולות למנוע את מכירת הנכס. במקרים מסוימים, יתגלו בעיות כגון שטח לא מוסדר, הערה על היותו של הנכס הנמכר מסוכן או אי התאמה בין רישום הנכס במרשם לבין המציאות.

- הסכמים ושימושים נלווים: ייבדקו הסכמים נלווים כמו הסכמי חכירה עם רשות מקרקעי ישראל או חברת משכנת, וגם אם קיימות זכויות יתר על הנכס.
​
בדיקות תכנוניות, חריגות בניה וזכויות בניה
כל נכס מקרקעין, נבנה בכפוף לתוכניות בניין עיר (תב"ע), אשר קובעות את השימושים המותרים, את צפיפות הבנייה, את זכויות הבנייה קווי בניה ועוד. עורך הדין יבדוק:
​
- זכויות בנייה לא מנוצלות:
אם ישנן זכויות בנייה שלא נוצלו בנכס (כגון הרחבה אפשרית של דירה), יש לכך ערך כלכלי שיש לקחת בחשבון במסגרת העסקה, כמו גם את החבות האפשרית במס שבח בהקשר זה.
- התאמה להיתר בנייה או קיומן של חריגות בניה:

יש לוודא שהמצב הקיים בנכס תואם את היתר הבנייה שניתן לו. במקרים רבים, קיימות חריגות בנייה (שלא אושרו באופן רשמי), דבר שיכול לגרום לקנס, צו הריסה או סירוב מצד הבנק למשכן את הנכס.

אם מתגלות חריגות בנייה, עורך הדין ימליץ על פתרונות אפשריים, כגון התאמת החריגות טרם העסקה.
 
​​
בדיקת היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס שמטילה הוועדה המקומית על בעלי נכס כתוצאה מהשבחת ערך הנכס, כאשר קיבלו זכויות בנייה נוספות או שינויי תכניות המאפשרים שימושים נוספים בנכס. לדוגמה, אם קיימת אפשרות להוסיף קומות נוספות בנכס, עלול להיגרם היטל השבחה שיחייב את המוכר לשלם בעת המכירה. חשוב לעורך הדין לבדוק את צפי ההיטל ולהכניס אותו למשא ומתן.
​
בדיקת תוכניות בניין עיר (תב"ע)
עורך הדין יוודא אילו תוכניות בניין עיר (תב"ע) חלות על הנכס עצמו ועל האזור הסובב אותו. יש לבדוק, למשל, אם קיימות תוכניות עתידיות לבניית בניינים נוספים, מרכזים מסחריים או שדרוגים אחרים שיכולים להשפיע על ערך הנכס או הנוף שלו.

האם יש צורך בשירותי עורך דין קניית דירה המתמחה בנדל"ן בעסקאות רכישה של דירת מגורים?
​
עסקת מכר ורכישה של דירת מגורים היא בד"כ עסקה בעלת ערך כלכלי רב בחייו של אדם מן הישוב, כאשר בין קונה דירה לבין מוכר דירה עוברים תשלומים של מיליוני שקלים (שכן כל נכנס מקרקעין לרבות דירת מגורים, הינו בעל ערך כלכלי לא מבוטל).

​

כל עסקת מכר מקרקעין כוללת היבטים משפטיים רבים ומורכבים, אשר חשוב לתת עליהם את הדעת, כגון: אופן רישום הזכויות בנכס, אופן מימון העסקה, מיסוי (מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה), היתרי בניה ועוד.

כל היבט בעסקה יכול להשפיע באופן ישיר על הצלחתה, ולכן חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן וניהל בפועל מאות או אלפי עסקאות מקרקעין, אשר ילווה את העסקה מרגע המשא ומתן ועד להשלמתה, ויבטיח שהעסקה תצלח.
​
האם כל עורך דין יכול לייצג בעסקת רכישת/ קניית דירה?
​
החוק במדינת ישראל מאפשר לכל עורך דין לייצג לקוחות בכל תחום משפטי לרבות עסקאות מכר ורכישה של דירות מגורים ואף עסקאות מקרקעין מורכבות, אך כאן המקום לציין בעסקאות נדל"ן נדרשים ידע וניסיון ספציפיים (בדיוק כפי שנדרש ידע וניסיון ספציפיים בתחום הפלילי או בתחום הגירושין). עורך דין המייצג בעסקת רכישה או מכירה של דירה מגורים, נדרש להכיר את כל ההיבטים המשפטיים, הרגולטוריים והפיננסיים של העסקה. הוא חייב להיות מיומן לא רק בניהול המו"מ, אלא גם מתמחה במיסוי מקרקעין, רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל, הסכמים עם צדדים שלישיים, דיני תכנון ובניה ועוד.

 

על כן, תמיד מומלץ לבחור עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן (מכר ורכישה), עו"ד אשר מכיר את כל הניואנסים הקטנים שיכולים להשפיע על הצלחת העסקה!!! תמיד עדיף עורך דין שיש לו ידע רחב ואינו מומחה אך ורק לתחום אחד בתחום המקרקעין, מאחר ובכל עסקה נדרש להכיר הן את דיני התכנון והבניה, מיסוי מקרקעין, דיני חוזים ודיני קניין, ולדוגמא עו"ד אשר הוא מומחה מס אך אינו מומחה לדיני תכנון ובניה אינו נותן מענה מקיף לכלל היבטי עסקת מכר והצלחתה!!!
​​
האם יש צורך בעורך דין גם בעת רכישת דירה חדשה מקבלן?
​​
רבים מהקונים סבורים כי אין צורך בעורך דין כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, מאחר שהקבלן כבר מעסיק עורך דין שיערוך את הסכמי המכר. על אף האמור, מדובר בטעות. עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרס של הקבלן בלבד, ולא את הקונה. הסכמי המכר של הקבלן לרוב מותנים בתנאים שיכולים להטות את העסקה לטובת הקבלן, הסכמים אלו נערכים ע"פ דרישות הקבלן וכוללים בהם התניות שונות אשר יש בהם להגן כעל הקבלן ככל האפשר במצבים שונים אשר עלולים להתרחש, אציין כי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 כולל הגנות מסוימות לטובת הקונה, אך לא תמיד יש בהגנות אלו להגן על הקונה מכל מצב עתידי ועל כן יש חשיבות קריטית לאופן ניסוח ההסכם.
​
עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן יוכל לבדוק את המצב המשפטי של הדירה הנרכשת, לוודא שאין בעיות בזכויות הקרקע או בהיתרי הבניה, ולהתאים את הסכם המכר כך שיגן על הקונה. הוא גם יכול לבדוק מה המיסוי הצפוי של העסקה ובמקרה הצורך לערוך תכנון מס לגיטימי ובכך לחסוך כסף רב לקונה, להבטיח שאין הוצאות מיותרות ולסייע במקרה של ליקויי בניה או איחורים במועדי המסירה. בנוסף, לעיתים יש הסכמים שמותנים בתנאים מתלים, כמו מכירת דירה על קרקע שלא נרכשה עדיין, או מכר דירה שמבוסס על עסקאות קומבינציה. מדובר במצבים משפטיים מורכבים אשר מצריכים ידע משפטי ספציפי בתחום המקרקעין לרבות דיני קניין, אותם יכול לספק עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, עם מומחיות בעסקאות רכישת דירת מגורים.
​
כל עסקה של רכישת או מכירת דירה היא עסקה גדולה ומשמעותית, ולעיתים טעויות משפטיות או חוסר ידע יכול להוביל להוצאות כספיות לא צפויות ובעיות משפטיות בעתיד. עורך דין המתמחה בנדל"ן יוכל להבטיח את ביצוע העסקה בצורה בטוחה, נכונה ויעילה. מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מנוסה בתחום, אשר ילווה את העסקה בשלבים השונים, ויעניק שקט נפשי לקונה או למוכר.

 

מיותר לציין, יש מקרים בהם הקבלן אינו מאפשר שינויים מהותיים בניסוח הסכם המכר או מאפשר שינויים מינוריים בלבד, במקרים אלו עורך הדין יסביר לקונה את משמעות סעיפי ההסכם לאור חוק המכר דירות.

​
זיכרון דברים - מה המשמעות והאם מומלץ לחתום?
זיכרון דברים הוא מסמך שמסדיר את התנאים העסקיים בין הצדדים לעסקה (למשל, מחיר הנכס ותנאי התשלום). אך מדובר במסמך מחייב, שמציב את הצדדים במצב שבו הם לא תמיד יכולים לחזור בהם מהעסקה אם יתגלו בעיות בנכס לאחר החתימה עליו. למרות שזיכרון הדברים יכול להיראות כמו שלב ראשוני בעסקה, למעשה הוא יוצר התחייבויות מחייבות. ההמלצה הכללית היא להימנע מלחתום על זיכרון דברים בלי ייעוץ משפטי מעורך דין, משום שאי הבנת הפרטים יכולה להוביל להשלכות לא נעימות מאוחר יותר.

עריכת הסכם מכר דירה
עורך הדין אשר עורך את הסכם זה חשוב משום שהוא מבהיר את כל התנאים המשפטיים של העסקה ומספק את ההגנה המשפטית לכל אחד מהצדדים.
זיהוי הצדדים (המוכר והרוכש).

• פרטי הנכס (כולל תיאור מדויק של הדירה או הנכס)

• מחיר העסקה ולוח התשלומים

• חיובי מיסים והיטלים

• זכויות והרשאות הקשורות בנכס (כגון זכויות החכירה, זכויות בניה, המיסים שיושתו על הנכס הנמכר, ועוד)

• תנאים נוספים (למשל, האם יש התחייבות להשלים תיקונים מסוימים, שיפוץ שטחים משותפים ועוד)

הסכם המכר חשוב לא רק כדי להסדיר את תנאי העסקה, אלא גם כדי להבטיח שהצדדים עומדים בזכויותיהם ובחובותיהם.

 

חתימת הסכם המכר

עורך הדין יבדוק כי החותמים על הסכם המכר הינם בעלי הזכויות הרשומים במרשם הרלוונטי, עורך הדין יבצע את הבדיקה על פי תעודות זהות המוכרים (ביצועי זיהוי).
 
רישום הזכויות במרשם הרלוונטי
לבסוף, כל עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום העסקה במרשם המתאים (כגון לשכת רישום המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל). רישום זה הוא שיביא להעברת הזכויות על שם הקונה בפועל. עורך הדין ידאג להוציא את כל האישורים הנדרשים ולעדכן את הרישום בלשכה הרלוונטית.

 

שכר טרחת עורך דין בעסקת קניית או מכירת דירה:

 

​שכר טרחת עורך דין בעסקת רכישת או מכירת דירה אינו קבוע, אך לשכת עורכי הדין קובעת המלצה לתעריף מינימלי. מדובר בהמלצה בלבד, ולא בחובה מחייבת. שכר הטרחה נקבע בין  עורך הדין ללקוח, בהתאם למורכבות העסקה, מומחיות עורך הדין, וכן כמקח וממכר אשר בד"כ יהיו נמוכים משמעותית מהתעריף המינימלי המומלץ.​

 

התעריף המינימלי המומלץ לפי כללי לשכת עורכי הדין :

 

כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), בסעיף 11, כאשר מדובר בעסקת מכירה או רכישה של דירת מגורים, שכר הטרחה נקבע שווי דירה עד 540,853 ש"ח: 1% משווי הדירה.שווי דירה מעל 540,853 ש"ח: 1% מהשווי של 540,853 ש"ח הראשונים ועוד 0.75% על כל סכום נוסף מעל סכום זה.

 

שכר טרחה בעסקאות נדל"ן בפועל:

 

במהלך השנים, נוצר נוהג כי שכר טרחת עורך דין בעסקאות נדל"ן (מכר ורכישה של דירה) נע בין 0.5% ל-1% משווי העסקה, בתוספת מע"מ. הסכום הסופי משתנה בהתאם למורכבות העסקה, מומחיות עורך הדין בעסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מספר הפעולות שצריך עורך הדין לבצע ומספר השעות שהוא משקיע. ככל שמספר הפעולות הנדרשות גבוה יותר, כך שכר הטרחה יהיה גבוה יותר.​

 

השפעת מורכבות העסקה

​

שכר הטרחה עשוי להיות נמוך יותר כאשר מדובר בעסקאות פשוטות יחסית, כמו מכירת דירה עם רישום מסודר בלשכת רישום המקרקעין. לעומת זאת, בעסקאות מורכבות יותר (כגון דירות בהליכי תמ"א 38, פינוי-בינוי או עסקאות עם בעיות רישום) שכר הטרחה עשוי להיות גבוה יותר.

 

​מומחיות עורך הדין

​

שכר טרחת עורך דין גם תלוי במומחיות ובניסיון שלו בתחום המקרקעין. עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן, מיסוי מקרקעין ודיני תכנון ובניה, יכול לבצע את הבדיקות הנדרשות ולמנוע מצבים שבעתיד יעלו מחלוקות בין המוכר לקונה. על כן, אף ששכר הטרחה עשוי להיראות גבוה יותר, חשוב לזכור כי הוא שולי לעומת ערך העסקה, ויכולות עורך דין מקצועי למנוע נזקים רבים בעתיד.

 

​חשוב לא להתפשר

 

בהיותה של עסקת מקרקעין אחת מהעסקאות הגדולות בחיי אדם, יש להקפיד על בחירת עורך דין מנוסה ומומחה בתחום. חיסכון קטן בשכר טרחת עורך דין עשוי להוביל להפסדים גדולים בהמשך, כאשר טעויות או חוסר בדיקות משפטיות עשויות לעלות ביוקר.
​
סיכום
עסקת רכישת דירה או מקרקעין אחרים, דורשת ביצוע של מספר בדיקות משפטיות שיכולות להיות מורכבות ומסועפות. עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין, דיני תכנון ובנייה והסכמים מכר, יכול למנוע טעויות ולהוביל את הצדדים לעסקה בטוחה ומוצלחת.

 

 

עורך דין קניית דירה רועי חסון לליווי אישי ומקצועי

טרם רכישת דירה? שוקלים לקנות דירה או קרקע?

אשמח לעמוד לשירותכם ולתת לכם את הישרות הטוב ביותר שאני יכול להציע עבורכם.
אני עורך דין עם ניסיון של למעלה מ-15 שנה בתחום המקרקעין, ובמהלך השנים ליוויתי עשרות רבות של לקוחות בעסקאות רכישת ומכירת דירות.
צברתי ידע מעמיק המאפשר לי להעניק לכל לקוח ליווי אישי, מקצועי וצמוד – החל מהשלב הראשוני ועד להשלמת העסקה, תוך מתן פתרונות משפטיים מותאמים אישית.

אני פועל תמיד מתוך מחויבות לערכים של שקיפות, אמינות ודיסקרטיות מלאה – כי בעסקאות נדל"ן, אין מקום לפשרות.

📞מעוניינים בהצעת מחיר לליווי אישי ומקצועי לרכישת דירה? או אולי פגישת ייעוץ טרם רכישת דירה?

ליצירת קשר וייעוץ משפטי: ☎️ טלפון: 073-7437552.

​

עמודים מומלצים לקראה נוספת:

- עורך דין מכירת דירה.

- עורך דין קניית דירה מקבלן.

- עסקת מתנה / העברה ללא תמורה.

- רישום משכנתא.

- פירוק שיתוף.

- עסקאות קומבינציה.

- הסכמי שיתוף.

- עורך דין מיסוי מקרקעין.

​​​