סוגי הזכויות במקרקעין לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969

חוק המקרקעין מונה חמש זכויות קנייניות עיקריות, המהוות את הבסיס למשטר הקניין במדינת בישראל. סעיף 161 לחוק המקרקעין קובע כי אלו הן הזכויות הקיימות במקרקעין, ואין זכות אחרת שתוכר אלא אם נכללת בחוק. יחד עם זאת, פסיקת בית המשפט העליון הכירה במקרים מסוימים בזכויות "שביושר".

נעמוד על עיקרי הזכויות במקרקעין:

1. בעלות (סעיף 2 לחוק)

זכות הקניין הרחבה ביותר – כוללת את הזכות להחזיק, להשתמש, לנצל, להפיק רווחים, להעביר ולמכור את המקרקעין. בעלות ניתנת לרישום בטאבו ומעניקה שליטה מלאה, בכפוף לדינים כגון תכנון ובנייה.

2. שכירות או חכירה (סעיף 3 לחוק)

שכירות היא זכות להחזיק בנכס לפרק זמן קצוב:

-שכירות קצרה – עד 5 שנים.

-חכירה – לתקופה של 5 שנים ומעלה.

-חכירה לדורות – מעל 25 שנה, לרוב מול רשות מקרקעי ישראל. החוכר רשאי להשתמש בנכס בהתאם להסכם, אולם אינו בעליו.

3. משכנתא (סעיף 4 לחוק)

שעבוד של מקרקעין להבטחת חוב, לרוב לבנק. המשכנתא נרשמת בטאבו ונותנת לנושה זכות מימוש במקרה של חדלות פירעון. זוהי זכות קניינית בעלת עדיפות על פני זכויות חוזיות.

4. זכות קדימה (סעיפים 99–101 לחוק)

זכות של אדם להקדמת רכישת נכס לפני הצעתו לאחרים. לעיתים נובעת מהסכם, ולעיתים מהחוק. לדוגמה, שותף במקרקעין רשאי לדרוש קדימות ברכישת חלקו של שותף אחר שמבקש למכור.

5. זיקת הנאה (סעיף 5 לחוק)

זכות של נכס אחד (הנהנה) לעשות שימוש מסוים בנכס אחר (המשרת), כמו זכות מעבר, שימוש במים, ניקוז או אור. זיקת הנאה יכולה להירשם בפנקס המקרקעין והיא נחשבת זכות קניינית.

סעיף 161 לחוק – רשימה סגורה של זכויות

החוק קובע במפורש כי לא תקום כל זכות קניינית במקרקעין אלא אם היא נובעת מהחוק עצמו. כלומר, מדובר ברשימה סגורה.

זכויות שביושר – חריג פסיקתי חשוב

למרות הרשימה הסגורה, בית המשפט העליון פסק בהלכת "אהרונוב נ' גרגר" (2002) כי ייתכנו זכויות שביושר במקרקעין, בנסיבות מסוימות:

-נעשתה פעולה משפטית תקפה (למשל, רכישה).

-הקונה קיבל חזקה בנכס.

-לא נרשמה הזכות בטאבו מטעמים מוצדקים.

-צד שלישי פעל בחוסר תום לב במצבים אלה, ההגנה על הצד שפעל בתום לב גוברת לעיתים על עקרון הרישום, מה שמצביע על מורכבות המערכת המשפטית בתחום זה.

עמודים נוספים לקריאה נוספת:

-רישום נכסי מקרקעין.

-פרצלציה.

-זכות יזום / הסכם השבה רמ"י.

-עסקאות מקרקעין.