מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב מאוד, ועל כן טרם כל עסקה יש לבחון באופן מקצועי את כל היבטי המס על מנת להימנע מתאונות מס, וככל הנדרש לערוך תכנון מס לגיטימי ע"י עורך דין מומחה מס.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג–1963 יחד עם תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 בתוספת הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין אשר ניתנות מעת לעת על ידי רשות מיסוי מקרקעין מהוות את המקור החוקי לחיוב במס שבח, מס רכישה ומיסוי עסקאות מקרקעין בכלל, אך בשל היותם סבוכים מאוד ושמתוקנים מעת לעת, פירוש החוק הוא עניין סבוך מאוד, ועל כן טרם כל עסקה מומלץ כי כל קונה ומוכר ישכור שירותיו של עורך דין אשר הוא בעל מומחיות בתחום המיסוי וניסיון רב, על מנת להבטיח את הצלחת העסקה ע"י ביצוע סימולציית מס נכונה ובדיקת  האפשרויות לתכנון מס לגיטימי שיכול לחסוך מס רב.

משרד עורך דין רועי חסון מתמחה במיסוי מקרקעין ותכנון מס לגיטימי.
📞 לייעוץ משפטי טרם רכישת דירה, מכירת דירה או כל נכס מקרקעין אחר, סימולציית מס שבח, מס רכישה, ותכנון מס לגיטימי – צרו קשר עם עו"ד רועי חסון לפגישת ייעוץ בטלפון: 073-7437552.

מס שבח מקרקעין -
מס שבח מקרקעין הינו מס רווחי הון המוטל על רווח הנובע ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין, אשר מיקום המקרקעין בישראל והינו מוטל על כתפי המוכר.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963, הינו המקור החוקי למס השבח ומס הרכישה.
השבח (רווח) הינו הדלתא (ההפרש) בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה בתוספת כל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס והשבחתו במהלך התקופה הנדונה, בניכוי פחת (ככל שחל ).
מס השבח מחושב כאחוז מהדלתא ( אציין כי אחוז המס השתנה במהלך מרוצת השנים, ועל כן חשוב לבדוק מהן השנים בהן הנכס מוחזק ומהו אחוז המס בשנים הרלוונטיות).
 
לעיתים קרובות חישוב השומה הינו מורכב בשל העובדה כי היא תלויה בפרמטרים משתנים רבים כגון מועד הרכישה, שיעורי מס משתנים, ניכוים מותרים, פחת, ומערכת סבוכה של פטורים אשר לעיתים קרובות עדיף השימוש בפטור אחד על משנהו, על כן נדרשת מומחיות בתכנון מס השבח.
 
מס רכישה -
מס רכישה הינו מס המוטל בגין רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. מס הרכישה הינו על כתפי הרוכש, הוא מוטל בשיעור קבוע משווי הנכס, אציין כי השיעורים משתנים בשל סיווג העסקה, סכום העסקה, ובמקרים מסויימים מוטל בשיעורים מדורגים.
מס רכישה מהווה לעיתים אחוז ניקר מערך הדירה ועל כן במקרים אלו מומלץ כי עורך דין אשר בקיא במיסוי מקרקעין יבצע תכנון מס נכון, שכן לעיתיים ניתן לצמצם באמצעות תכנון מס זה את השומה באופן ניקר.
להלן מדרגות המס על רוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2024 ועד 15.1.2025:
בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.24 ועד ליום 15.1.25 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
 
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס ע"י הרוכש.
- על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%.
- על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%.
- על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%.

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 ₪: 
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪, לא ישולם מס על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,200,000 ₪  ישולם מס בשיעור 3.5%  =  7,744 ₪, סה"כ מס רכישה לתשלום: 7,744 ₪ (לעומת 9,830 ₪ לרכישות בין  16.1.23 ל-15.1.24)
 
להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.24 ועד ליום 15.1.25 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
​
על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8% 
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%
 
לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 6,500,000 ₪:
על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪  ישולם מס בשיעור 8%  = 484,406 ₪על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 10% = 44,493 ₪סה"כ מס רכישה לתשלום – 528,899 ₪ (לעומת 532,546 ₪  לרכישות בין 16.1.23 ל-15.1.24).
 
מס רכישה לנכסי מקרקעין שאינם מוגדרים כדירת מגורים (משרד, חנות, מגרש, בניין הקצעת מניות באיגוד וכו') -  6% (ללא מדרגות).
 
אופציה לרכישת מקרקעין - חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963(פרק חמישי 2) - מגדיר את אופציה במקרקעין כזכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד, שהתקיימו לגביה כל התנאים הבאים:
1) האופציה ניתנה בכתב.
2) האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה.
3) התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת.
4) האופציה ניתנת למימוש בתקופת האופציה; ("תקופת האופציה" - תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין, לרבות כל תקופת הארכה שניתנה במהלך תקופת האופציה או לאחר שהסתיימה ואם ניתנו אופציות אחרות בידי אותו בעל מקרקעין לרכישת אותה הזכות במקרקעין כולה או חלקה, יראו את כל התקופות של האופציות האחרות או המוארכות כאמור כתקופת האופציה.
5) התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם.
6) למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה.
7) הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע.
 
מכירת האופציה - תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה מאידך תהיה מחוייבת מכירת האופציה במס רווח הון לפי חלק ה' לפקודת מס הכנסה או במס הכנסה לפי ס' 2(1) לפקודה, הכל לפי הענין.
 
מיסוי בעת מימוש אופציה לרכישת מקרקעין :
מס שבח  - תיווסף לשווי המכירה התמורה שקיבל בעל הזכות במקרקעין בעבור האופציה, אלא אם כן חויבה התמורה במס כאמור לעייל (לפי חלק ה' לפקודת מס הכנסה או במס הכנסה לפי ס' 2(1) לפקודה, הכל לפי הענין ).
 
מס רכישה -שווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה יהיה שווי המכירה בתוספת הסכום ששילם הרוכש בעבור האופציה.
 
פטורים לעניין אופציה במקרקעין -
הוראות סעיף '49י1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג, 1963 - במכירת זכות במקרקעין שהיא מימוש זכות לקבלת זכות במקרקעין לרבות מימוש אופציה, לא יחול פטור או הקלה אחרת ממס, אם במועד מתן הזכות לראשונה לא הייתה מכירת הזכות במקרקעין פטורה מאותו המס או זכאית לאותה הקלה.
פירוש הדבר היא שfכל שביום מתן האופציה, הנישום היה מבצע את העסקה ולא היה זכאי לפטור או הקלה הרי שגם ביום מימוש האופציה לא יהיה זכאי לפטור או הקלה.
מס מכירה- בעבר היה מוטל על המוכר מס מכירה, מס זה בוטל, בתיקון מס 61.
עורך דין רועי חסון הינו בעל ניסיון רב בייצוג עסקאות מקרקעין לרבות דיווח מיסוי מקרקעין, וייעוץ משפטי לנישומים בענייני מיסוי מקרקעין, לקביעת פגישת ייעוץ בענייני מיסוי מקרקעין, 📞 צור קשר בטלפון:
073-7437552.