WhatsApp
עורך דין ייצוג משפטי בעסקאות קומבינציה
ייצוג משפטי בעסקאות קומבינציה – עו"ד רועי חסון
עסקאות קומבינציה הן עסקאות מורכבות וייחודיות בעולם הנדל"ן, בפשטות יצוין כי מדובר למעשה בעסקת סחר חליפין במסגרתה בעלי קרקע מוכר חלק מקרקע בבעלותו בתמורה לשירותי בניה, והיזם מקבל חלק מהקרקע בתמורה לשירותי בניה.
קיימות עסקאות קומבינציה על מגרשים לבניית בתים צמודי קרקע וכן עסקאות על מגרשים לבניה רוויה עתירת דירות. העיקרון של כל העסקאות האלו דומה, אך יש שוני בין החלק במגרש שנמכר בתמורה לאחוזי בניה שונים שנותן בתמורה ליזם וכן ההוצאות שבהם יישא בעל הקרקע או היזם.
יתרונות של עסקאות קומבינציה על עסקאות מכר רגילות
- יתרון כלכלי, השינוי שבין קרקע לנכס בנוי שניתן לקבל ממנו תשואה (דירה, בית צמוד קרקע, משרד או נכס מסחרי) מעלה את שווי המקרקעין באחוזים ניכרים.
- יתרון מיסוי, פעמים רבות אחוז התשלום בגין עסקת מכר קרקע גבוה ועל כן מכירת קומבינציה שהיא למעשה מכירה חלקית של הקרקע ורק לאחר הבניה מכירה חלקית נוספת של נכס בנוי מפחיתה את המס שהיה נדרש מלכתחילה במכירה של כל רכיב הקרקע.
- יצוין כי פעמים רבות אין כל אפשרות לבעל הקרקע לממן את הבניה בעצמו ועל כן הוא בוחר בעסקת קומבינציה אשר מאפשרת לו לממש את הקרקע אך להיוותר בעלים של חלק מהקרקע בעצמו.
משרד עורך דין רועי חסון מתמחה בייצוג בעלי קרקע בעסקאות קומבינציה, תוך שמירה מקסימלית על זכויותיהם עד לסיום הבנייה וביצוע תכנון מס אופטימלי, שיבטיח תוצאה כלכלית משתלמת וללא חיובים מיותרים.
שמירה על זכויות בעלי הקרקע עד לסיום הבנייה
אחת הסוגיות הקריטיות בעסקאות קומבינציה היא הבטחת מימוש העסקה בתנאים האופטימליים עבור בעל הקרקע, מאחר ובעל הקרקע למעשה מוסר את החזקה בקרקע ליזם וזאת טרם שהיזם ביצע את התשלום עבור הקרקע שכן התשלום מתבצע באמצעות שירותי בניה שהם תמורה עתידית שניתנת לאחר מסירת החזקה בקרקע יש ליצור הסכם אשר יבטיח את מתן התמורה והבעלות בקרקע.
משרדנו מוודא כי החוזה כולל בטוחות מתאימות, ערבויות ולוחות זמנים ברורים, כך שהבנייה תושלם לשביעות רצון הלקוח.
אנו מסייעים בניסוח חוזים המבטיחים את מיצוי מלוא הזכויות של בעלי הקרקע מול היזם, תוך התחשבות בסיכונים המשפטיים והפיננסיים.
תכנון מס מדויק – המפתח לעסקת קומבינציה מוצלחת.
עסקת קומבינציה מחייבת התייחסות מקצועית למיסים החלים עליה, הכוללים:
מיסוי עסקת קומבינציה הוא עניין מורכב ועל כן טרם ביצוע עסקת קומבינציה יש לערוך סימולציה ולהבין את עלות המס הצפויה, וזאת על מנת לבחון את כדאיות עסקת הקומבינציה.
- מס שבח – חל על בעל הקרקע בגין מכירת הזכויות, ויש לבחון אפשרויות להפחתת החבות במס.
-מס רכישה – מוטל על היזם הרוכש את הזכויות, ולעיתים קיימת אפשרות לחלוקה אופטימלית של המס.
-היטל השבחה – תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך הקרקע בעקבות תכנון מחדש (בד"כ משולם ע"י בעל הקרקע).
-מע"מ שירותי בנייה – חל על עבודות הבנייה עצמן, ויש לכלול אותו בתחשיבי העסקה מראש(בד"כ משולם ע"י בעל הקרקע).
-תשלומי פיתוח – חלים על תשתיות (מדרכות, כבישים, תשתיות חשמל, תשתיות ניקוז ומים) ושירותים ציבוריים הקשורים לבנייה החדשה (בד"כ משולם ע"י בעל הקרקע).
משרדנו מבצע תכנון מס מדויק ומתקדם על מנת להפחית את נטל המס עד כמה שניתן, תוך ניצול פטורים והקלות המגיעות לבעלי הקרקע לפי חוקי המס הקיימים.
ליווי משפטי צמוד לכל אורך העסקה מהחתימה ועד קבלת המפתח על הבית החדש.
המשרד מעניק ליווי משפטי מלא החל מהשלב הראשוני של המשא ומתן עם היזם, דרך בדיקות תכנוניות, חתימת החוזה ועד לקבלת הדירות החדשות בפועל. השירות כולל:
✔️ בדיקת היתכנות משפטית וכלכלית של העסקה.
✔️ עריכת חוזים ושמירה על האינטרסים של בעלי הקרקע.
✔️ בדיקת אישורים והיתרים מול הרשויות.
✔️ ייצוג מול רשויות המס לצורך קבלת אישורים ופטורים.
✔️ פיקוח על שלבי הבנייה ומימוש הבטוחות בחוזה.
צרו קשר עוד היום
אם אתם שוקלים לבצע עסקת קומבינציה ומעוניינים בליווי משפטי מקצועי, אנו כאן עבורכם. עו"ד רועי חסון יספק לכם שירות אישי, מקצועי ויסודי כדי להבטיח את הצלחת העסקה בצורה בטוחה ורווחית.
📞 ניתן לפנות אליי בטלפון 073-7437552 ונקבע פגישה במהירות האפשרית על מנת לערוך פגישת ייעוץ בעניין הסכם קומבינציה במקרקעין.